大和財託株式会社

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よくある質問Q&A

当社には不動産投資に関する質問が多く寄せられます。
代表的な質問と回答をご紹介いたします。

Question

法人を立てる際のメリットを教えてください。③

Question

~はじめに~


不動産投資を進めるにあたり、
皆さん考えるのが「法人での物件購入」です。
これは、個人名義での購入よりも、
法人を設立し、法人名義で購入した方が
いくつかのメリットを受けられるため、
多くの方が検討されます。


ただ、そのメリットも
受けられる方と受けられない方がいるため、
ご自身の今の状況を理解した上で
検討しなければなりません。


「法人化」は、下記の通り大きく3つのメリットがあります。


①税金が抑えられる(個人に比べて税率が低い)
②経費の範囲が広がる
③融資面で有利(継続融資が受けやすい)


前々回は①「税金が抑えられる」について、
前回は②「経費の範囲が広がる」について、
メリットをお伝えさせて頂きました。


前回の記事はこちら
https://bit.ly/2EG9WfU


今回は③「融資面」での
法人化メリットをお伝えいたします。


 


資産規模を拡大しようとすれば、
どこかのタイミングで必ず「法人化」する必要があります。


なぜなら、
個人であれば信用力が限られてしまい、
いくら属性が良くても2~3億円が
融資を引ける上限となってしまうからです。


その後に
個人で融資を受けようとすると
金融機関から
「少し借りすぎでは?」
と見られてしまい、
追加融資を受けることが
難しくなってしまいます。


そこで、法人を設立し
「不動産賃貸業を事業として始めます」
とすることで、
金融機関からの信用力が増し、
追加融資を受けやすくなります。


もちろんその際には、
個人の金融資産や
所有不動産の経営状況なども考慮され、
総合的に判断されます。


そして、
法人で不動産賃貸業の実績を
着々と積むことで信用力が増していき、
その後も追加融資を受けることができるので、
資産規模をどんどん拡大していくことが
可能になります。


 


前回、前々回と3週連続に渡って
ご紹介させて頂きました
「法人化」のメリットですが、
ご自身が達成したいキャッシュフローを逆算して、
どれくらいの資産規模になるのか、
それに応じて必要な融資を受けるために
「法人化」を選択する必要があります。


 


最後に、
法人化を使った2つのスキームをご紹介させて頂きます。
1つは、自己資金を抑えられる有効なスキームです。
もう1つはお気をつけ頂きたいグレーなスキームです。


~法人活用により消費税還付スキームについて~


このスキームは
物件の建物価格に含まれている消費税を、
一定の条件を整えることで、
支払った消費税の還付を受けられるものです。
還付が実現出来れば
自己資金を増やすことが出来、
再投資原資も早期に貯まりやすいため、
投資規模の早期拡大が可能になります。


方法の解説などは控えますが、
消費税還付スキームでは
税制改正の可能性や
消費税還付を受けたあとの
判定基準によっては
還付消費税を返納しなければならないなど
一定のリスクを理解しておく必要があります。


 


~「1法人・1物件・1金融機関」スキームについて~


資産管理法人を
活用し融資を有利に進め、
短期間に資産規模を拡大できる方法に
「1法人・1物件・1金融機関」スキーム
というものがありますが、
当社はこの方法には反対です。


このスキームは
金融機関別に法人を複数作り、
融資を受ける金融機関には
ほかの法人の存在を伏せながら
物件を買い進める方法となります。


物件を複数法人で保有する方法は
相続税対策などでは一般的ですが、
この手法は金融機関に
他の法人の借入を伏せていることに問題があります。


不動産会社の中には、
このようなグレーな手法を
勧めてくる業者がありますので、
デメリットやリスクを把握した上で、
検討することをおすすめします。

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