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HOME | よくある質問Q&A | 新築1棟アパートへの投資はおすすめか?

よくある質問Q&A

当社には不動産投資に関する質問が多く寄せられます。
代表的な質問と回答をご紹介いたします。

Question

中古の1棟物件の価格が高騰し、良い物件がないため、
新築1棟アパートへの投資を検討しています。
気を付ける点などありますか?

Question
当社の考えでは、中古1棟物件に合わせて、新築1棟物件も合わせて保有することで、
利益が最大化する不動産ポートフォリオを組成できると考えており、
当社でも良い新築1棟アパートであればお客様にご提案しております。


ただし、新築1棟物件を検討する際にはいくつかの注意点がありますので、
以下にご紹介いたします。


1.賃料が適正か、今後の下落率はどうか?

新築未入居物件は、通常より賃料を高くして貸し出しできます。
(これを新築プレミアムと言います)

新築プレミアムは最初の入居者のみ有効で、
一度退去が出れば賃料は大幅に下落します。


よって、新築プレミアム時の利回りで投資判断するのではなく、
その後の賃料下落を良く調べて、賃料下落後であっても
キャッシュフローが十分に回ることを確認の上
投資することが大切となります。



2.物件概要書に表示されている利回りは、総投資額に対する利回りかどうか?

新築物件の物件概要書には、利回りが正しく計算されていないケースが散見されます。

よくあるのが、満室想定家賃を【土地+建物建築費用】で除算(割り算)して
表面利回りを求めているケースです。
この場合、表面利回りは当然高く見せることができます。
しかし実際には別途、外構費用や給排水引き込み工事、その他諸経費がかかり、
トータルでの投資金額はより多額になります。

その利回りが、どういった計算式で求められているか、
良く資料を精査する必要があります。



3.競争力のある間取りかどうか?

建築コストの急騰により、アパート供給業者も利益を出しにくくなっています。
それでも利回りを良く見せるために行われるのは、
1室あたりの面積をギリギリまで狭くすることです。

土地には容積率が定められており、建てられる面積はおのずと決まります。

よって、少しでも多くの部屋をその土地に詰め込めば、
理屈上は家賃収入が増え利回りが高くなります。

しかし、賃貸経営は長期にわたるものですので、狭い部屋では将来まで
競争力を保つことができません。

地域にもよりますが、単身者用で20平米以下の物件は避けたほうが良いでしょう。
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