中文 Instagram twitter Facebook

大和財託株式会社

収益不動産の建築、購入、賃貸管理、売却、土地活用
あらゆるサービスを組み合わせお客様のベストな資産運用を実現します

HOME | よくある質問Q&A | 敷金返還債務とはなんですか?

よくある質問Q&A

当社には不動産投資に関する質問が多く寄せられます。
代表的な質問と回答をご紹介いたします。

Question

敷金返還債務とはなんですか?

Question

不動産投資を始めるにあたり、
注意すべき点はたくさんあります。
その一つに「敷金返還債務」の取り扱いがあります。


そもそも敷金とは賃貸借契約を締結する際、
借主から貸主に支払われる金銭であり、
預り金の性質を持ちますので、
借主退去の際には借主に返還されるものです。


今回は中古の収益不動産を前のオーナーから購入した場合、
敷金の返還義務はどうなるかについて
説明していきたいと思います。


◆「敷金返還債務」とは◆


初めに、「敷金返還債務」についてご説明致します。


賃貸借契約の際、
大抵の場合は借主は契約時に債務の担保として、
敷金を貸主(物件オーナー)に預けます。
解約時に、家賃滞納等の債務がなければ
無利息で返還するのが原則です。


つまり、借主に債務が無ければ
貸主が借主へ解約時に敷金を返還しなければなりませんよ
という義務のことです。


では、敷金返還債務が
収益不動産を保有する際に
どのように関わってくるのでしょうか。


◆二つの方式◆


敷金返還債務は、その物件を所有している者の債務です。
その為、その物件を売却し物件のオーナーが変わった場合、
敷金返還債務は新たなオーナーに引き継がれることとなります。


実は、地域によって敷金返還債務への認識に違いが存在します。
その認識の違いを各方式として置き換えると
「関東方式」「関西方式」という2種類の引継ぎ方式があります。


それぞれについて簡単にご説明致します。


・関東方式


 入居者から預かっているお金(敷金)を売主から買主に渡し、決済します。
 
(例)【不動産売買代金を1億円、敷金返還債務を1000万円とした場合】
   売買代金1億円-敷金返還債務1000万円の相殺金額である9000万円をもって決済します。
   会計上では買主の不動産取得価格は1億円となります。
 
 つまり、1億円で売りに出している物件価格に
 入居者の方から現状頂いている
 未来に還すべきお金(敷金)を含んでいるということです。
 取引価格1億円=決済価格9000万円+未来に還すべきお金1000万円
 という内訳になる為、取引価格は1億円ではありますが、購入時の金額が安く済みます。


・関西方式


 入居者から預かっているお金(敷金)を売主は買主に渡さずに決済します。


(例)【不動産売買価格を1億円、敷金等返還債務を1000万円とした場合】
   敷金返還債務を考慮せず、取引価格1億円のまま決済をします。
   会計上の不動産取得価格は1億1000万円となります。
 
 つまり、取引価格1億円で決済される為、
 新オーナーは、未来に還すべきお金1000万円を自らが負うこととなります。
 よって、
 取引価格1億円+未来に還すべきお金1000万円=1億1000万円
 という内訳になります。


関西方式は一見すると買主が不利である印象を受けますが、
敷金返還債務分のコストを考慮したうえで
売買金額が設定されているという考え方になります。


◆さいごに◆


2つの方式について説明しましたが、
必ずしも関西での取引だから関西方式、
関東での取引だから関東方式を用いなければならない
という決まりがあるわけではなく、
あくまでも商慣習の違いですので、
買主と売主の合意により取引方式が決まります。


いずれにせよ、高額な敷金返還債務がある場合は
収支に大きく影響しますので
購入の際には注意するようにしましょう。


疑問は解消されましたか?不動産投資・賃貸経営に関するご相談はお気軽に!

CopyRight© 2013- , [ 不動産投資、収益物件は大和財託株式会社 ] All rights reserved