よくある質問Q&A

当社には不動産投資に関する質問が多く寄せられます。
代表的な質問と回答をご紹介いたします。

Question

接道義務とは?

Question

《はじめに》
 
接道とは、建物を建てる敷地に接している道路のことになります。
建築基準法では、以下のように接道義務が定められています。
 
「建築物の敷地は、幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接しなければならない」
 
※特定行政庁が一定の手続きを経て指定した区域内では幅員6m以上になります。
※自治体によっては、建築物の建築面積等による接道距離の設定がされている場合もあります。
 
良い条件の物件であったとしても接道要件が満たされていなければ
現状のまま利用する分には問題はありませんが、
増改築や再建築が出来ない可能性もあります。
 
不動産投資においては、
出口戦略にも繋がる重要なポイントにもなりますので
必ず事前に確認をしておきましょう。
 
 
【なぜ、接道義務があるのでしょうか?】
 
火災や災害などの際に消火活動や救命活動、避難活動を円滑に行うために
車両の通行が出来るくらいの十分な広さを確保しておくことを目的に定められています。
 
建築基準法では道路を以下のように種別分けしています。
 
 
【建築基準法上の道路の種別】
 
①道路法による道路(42条1項1号)
②都市計画、都市計画事業・土地区画整理事業法より造られた道路(42条1項2号)
③既存道路※建築基準法適用以前からの道路(42条1項3号)
④道路法、都市計画法等で2年以内に事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
(42条1項4号)
⑤位置指定道路(42条1項5号)
⑥法施行の際すでにあった道で4m以下の道路(42条2項)

 
接道義務を満たしていない場合でも、建築許可をとることが出来る場合があります。
建築基準法の43条の但し書きでは、
「建築物に問題がないこと」
「接道義務をみたしていなくても安全であること」
認められれば敷地に建造物を建てても許されるとしています。
 
 
【建築基準法の43条の但し書き】
 
※以下、条文
ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物
その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、
特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて
建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。
 
接道義務を満たしていないと、原則として建築確認を申請しても許可が下りません。
確認申請をせずに建築行為を行った場合、「違法建築物」とみなされ
工事の中止や建物の撤去、行政処分の対象となりますので注意しましょう。
 
昔からの住宅地などでは、
建築基準法の適用以前の道路で4mの未満の道路(上記⑥)が多く存在するのが現実です。
そのような土地の場合、建築確認を受ける際に4mの幅を確保する目的で
「セットバック(道路後退)」が必要になります。
 
《セットバックとは》
セットバックとは、道路の中心線から2メートル後退した線を敷地境界線とすることをいいます。
セットバックした部分は、建蔽率(敷地面積に対する建築面積の割合)や
容積率(敷地面積に対する建築延べ面積(延べ床)の割合)を
算定する際の敷地面積には含まれません。


 
《最後に》
 
今回の接道義務の内容を簡単にでも知っているだけで
 
「用地を購入したがアパートが建築できない」
「老朽化したアパートを建て替えられない」
 
などのトラブルを避けることができます。


物件選びにおいては、
利回りなどの収益性も価格も大事な要素になりますが
将来的に、売却や再建築をするなどの出口戦略を考慮の上、
購入の検討をするようにしましょう。


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