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大和財託株式会社

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HOME | よくある質問Q&A | 中古1棟物件のデメリットと対策を教えてください。

よくある質問Q&A

当社には不動産投資に関する質問が多く寄せられます。
代表的な質問と回答をご紹介いたします。

Question

中古1棟物件のデメリットと対策を教えてください。

Question

<はじめに>


収益物件を活用し資産を拡大していくための投資として、
中古1棟物件」は非常に有効な投資先です。
ただデメリットとなる中古1棟物件特有のリスクもあります。
あらかじめそのリスクを把握し、
回避することが中古1棟で資産を拡大するためには重要になります。



<修繕リスクについて>


デメリットの一つは修繕リスクです。
中古1棟物件では室内修繕工事と
外壁・屋上(屋根)防水工事という二つの修繕を常に考慮しなければなりません。


長期入居者が退去して
室内をフルリフォーム(一定の住宅設備の更新含む)する場合、
単身者向けで20万円前後、
ファミリー物件で30万円~100万円程度の費用を見なければなりません。


また、大規模修繕工事と呼ばれる外壁・屋上(屋根)防水工事は
物件規模にもよりますが、アパートタイプで200万円~400万円、
マンションタイプで1,000万円以上のコストが必要です。
10年~20年のスパンで大規模修繕を行う必要があり、
新築物件にはないデメリットといえます。


修繕リスクを回避するには、
購入前に修繕履歴を売主から取り寄せて確認し、
事前に将来の修繕コスト及び時期の見積もりを取っておく必要があります。
そのコストを踏まえた上で、物件価格が適切か判断する必要があります。



<融資期間について>


もう一つのデメリットは
融資期間が長期で組みにくいことです。
融資は長期で引くことが大前提ですが、
法定耐用残存年数が少ない、
あるいは超過した物件には一部金融機関を除き、
長期融資が難しい傾向です。


長期間の融資が組めないとなると、
利回り(FCR)が高くても、
ローン定数Kが大きくなり過ぎてイールドギャップが取れない、
つまり借入レバレッジを効かせてのキャッシュフローが出にくくなります。
(元金返済は進むため、売却時キャッシュフローは得やすくなります)



<参照記事>
正しい『イールドギャップ』とは何ですか?①
https://bit.ly/2AUqxIe


このデメリットに対応するためには、
築古物件への金融機関の融資を把握することが重要です。
法定耐用年数が経過している、
あるいはオーバーしている物件であっても、
どのような金融機関であれば融資付けが可能か、
以前の記事に詳細をまとめておりますので、参考にしてください。


<参考記事>
法定耐用年数がオーバーしている物件でも融資を受けることは可能でしょうか。
https://bit.ly/2L2zbZk



上記2点、中古1棟物件のデメリットは購入前に対策が出来るものです。
デメリットをしっかり把握し、適切な投資判断をしていきましょう。


 


 


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