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よくある質問Q&A

当社には不動産投資に関する質問が多く寄せられます。
代表的な質問と回答をご紹介いたします。

Question

不動産投資の「投資指標」とは何ですか?

Question

〈はじめに〉


株式投資に取り組んだことのある方なら経験があると思いますが
株を購入する前に、その企業の業績や資産状況、現在の株価などを調べ
現在の株価が割安か割高かどうかを判断し、購入を決めます。


不動産投資も同様に、その物件を買うべきかどうかを判断するための
基本的な投資指標があります。


投資指標項目を理解することで、業者の言われるがままではなく
投資をすべきかの判断を自分ですることができるようになります。



■表面利回りに惑わされない


投資家の皆さんが最初に意識することが「利回り」です。
ポータルサイトや物件資料に出ている利回りは、正確には表面利回りです。


 


表面利回りの計算方法は、


 


表面利回り(%)=年間満室想定家賃収入 ÷ 物件価格


 


です。


これは、物件が満室時の想定家賃を、物件価格で除算した数値です。


国内の収益物件は、この利回りを表示されることが一般的で
第一に確認する投資指標としての意味を持っています。


しかしこの数値は、正確な利回りを表してはいません
保有期間中に、空室や滞納家賃が発生する可能性があるからです。


そのため、表面利回りに惑わされてしまうと
物件の選択を誤ってしまう可能性があります。


 


■正しい収益力を想定する方法は?


それでは、表面利回りを参考にしながら、その物件の収益力を
正しく想定するにはどのような計算をすべきでしょうか。


まず、年間を通して常に満室ということは現実的ではなく
また滞納家賃発生の可能性を考慮した、家賃収入を求めます。


これを実効総収入といいます。


 


実行総収入の求め方は


 


実効総収入=満室想定家賃収入-空室・滞納家賃損失


 


となります。


当社が物件の投資判断をするときは
空室率(家賃滞納含む)を5~10%と想定して計算します。


さらに物件を所有していると、修繕費や税金など
様々な運営費用(ランニングコスト)が発生します。


この運営費用を、実行総収入から控除すると
正確な収入を算出することができます。



これを営業純利益(NOI:Net Operating Income)といいます。


 


営業純利益(NOI)=実行総収入―運営費用


 


このNOIが、その物件の本当の収益力を表しています。


と同時に、その物件を現金購入した場合の現金収入、
税引き前キャッシュフローとなります。



実際は多くの投資家が融資を受けて物件を購入するため
最終的な税引前キャッシュフロー(CF)は
金融機関への返済金額を控除した額となります。


 


税引前CF=営業純利益(NOI)-融資返済額


 


不動産投資をはじめるときは最低限、
① 表面利回り ②実行総収入 ③営業純利益(NOI)④税引前CFの算出が必要です。


そして、④税引前CFから所得税・住民税を引いたものが税引き後CF(最終の手残り)です。


このように投資指標をおさえると
表面利回りが正確な利回りではないことがわかります。


意味のある本当の利回りは、営業純利益(NOI)を
総投資金額(物件価格・購入諸費用)で除算して求めることができる
総収益率(FCR:Free and Clear Return)です。


 


総収益率(FCR)=営業純利益(NOI)÷総投資金額(物件価格・購入諸費用)


 


ポイントは、物件価格で除算するのではなく
購入時に投下した金額で除算することです。


FCRは、「ネット利回り」ともいわれているので
知っている方も多いと思います。
(実際には、ネット利回りは営業純利益(NOI)を物件価格で除算した
 数値と定義されることが多いため、厳密には異なります)


FCRの高さが、その物件の本当の収益力となります



■まとめ
今回は、不動産投資の投資指標を説明しました。
投資指標を正しく理解し、購入を検討している物件に対して
自分で投資判断をできるようになることで
不動産投資の成功に大きく近づくことができます。
物件検討の際は、ご自身でも各指標を算出しましょう。


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