よくある質問Q&A

当社には不動産投資に関する質問が多く寄せられます。
代表的な質問と回答をご紹介いたします。

Question

不動産投資における借換とは?

Question

《はじめに》
 
不動産投資は通常、大部分の資金を金融機関から融資を受けることで
購入資金を調達し、物件を購入することになります。
 
その為、毎月の支出の中には管理費などの運営コスト以外にも
融資の返済額(元金と利息)が多く含まれています。
運営コストを減らすだけではなく、
融資の返済額を減らすことが重要になります。


長期での物件保有を考えておられる投資家の中には
保有物件からのキャッシュフローの改善を目的に
融資の借換を検討される方もいます。
 
今回は、不動産投資における借換の
メリットとデメリットに関してお話をさせて頂きます。
 
 
《借換のメリットとデメリット》
 
◆メリット
 
[メリット①:金利を下げることで返済負担額を軽減できる]
 
多くの場合、本メリットを目的に借換を検討されると思います。
金利の引き下げをすることで、
毎月の返済額が減少しキャッシュフローの向上に繋げることが出来ます。
増加したキャッシュフローから、
保有物件の付加価値を高めるための投資(リフォームやリノベーション)に繋げ
入居率の改善や賃料の引き上げにも繋げることも出来ますし
また、新たな物件購入のための資金に回すことが可能になります。
 
[メリット②:借入期間を延ばすことで毎月の返済額を軽減できる]
 
金利の引き下げが出来ない場合でも、
保有する物件や借換先の金融機関によっては
借入期間を延ばすことが可能な場合があります。
借入期間を延ばすことで、毎月の返済額を減少させ
毎月の手残りを増やすことが可能になります。
 
[メリット③:出口戦略が立てやすくなる]
 
メリット①に繋がりますが、
返済期間が同じで、金利を引き下げた場合
元本の支払いスピードを早めることができます。
残債の消化が早いと、
売却時の手残り・キャッシュフローが出しやすくなるため
売却(出口)も見据えた計画を立てやすくなります。
 
◆デメリット
 
[デメリット①:借換コストがかかる]
主な借換コストとしては以下になります。
 
【借換先の金融機関で必要なコスト】
・事務手数料
・保証料
・印紙税
 
【借換前の金融機関で必要なコスト】
・繰り上げ返済手数料(違約金)
 
【担保設定に関してのコスト】
・抵当権設定費用:債権額( 極度額 )×0.4%
・司法書士報酬:50,000~100,000円
・抵当権抹消費用:不動産の筆数×1,000円
         ※一般的には建物と土地で一筆ずつで2,000円
・その他
 
現在の借入前の金融機関での借入開始時と
同様のコストが借換先の金融機関でも掛かるのが一般的です。
また、繰り上げ返済手数料(違約金)の有無や額に関しても、
金融機関により対応方法が異なりますので、
借換前と借換先の双方の必要コストは必ず事前に確認が必要です。
特に、繰り上げ返済手数料(違約金)が最もコストが掛かることが多く、
残債の1~2%ほどかかる場合があり負担も大きくなります。
借入時の金銭消費者契約書などに記載がありますので、必ず確認をしてください。
金融機関への手数料以外にも担保設定コストなども含めて
必要コストの計算を予め行い、変更後の支払予定金利との比較を行い、
変更の可否を検討する必要があります。
 
[デメリット②:手続きに手間がかかる]
書類の作成や提出・ローン審査など借換実行までには時間と手間が掛かります。
また、必ずしも借換ができる訳ではないこと、
希望どおりの融資条件にならない場合があります。
 
[デメリット③:金融機関との関係性]
最大のデメリットとして、
借換前の金融機関が市中金融機関であった場合
今後の取引に支障が出る可能性も考えられます。
今後の融資戦略を考えた場合、
借換前の金融機関からの融資が重要になる場合は
借換自体を改めて検討することも必要です。
 
 
《借換におけるチェックポイント》
 
・現在の収入、資産、借入の状況
・保有物件の入居率(収益性)
 
物件購入時の融資と比較すると大きな差はありませんが
金融機関によっては、
借換は「金利の引き下げ(返済額の削減)」を
目的にすることが多いため
現状の支払い能力に関して、念入りに確認を行います。
 
 
《借換をしない方が良いケース》
 
・数年の間に、売却予定がある場合
・繰上げ返済での違約金期日が近い場合
・残債が少ない場合
・借換前の金融機関から今後融資が受けられなくなることで融資戦略上の支障が出る場合
 
不動産投資において、
金利の引き下げが必ずしもメリットになるとは限りません
借換に掛かる費用も加味した場合、メリットが出ない場合もあります。
また、不動産投資の目的によっては、
借換をしない方が良い場合もありますので
ご自身に合わせた判断が必要になります。
 
 
《さいごに》
 
不動産投資ローンの借換には
メリットもある一方でデメリットもあります。
金利だけの比較ではなく、
保有期間中のキャッシュフローを重視して判断をして頂ければと思います。
 
また、実際に借換を検討している方で、
大きなメリットがあり、借換が成功するケースは多くありません。
そのため、購入時に良い条件での融資を出してくれる
金融機関を見つけることが重要となります。
 
投資効果を最大にするため、
物件購入の段階で多くの金融機関との
取引実績のある不動産会社と相談しながら
購入者自身と購入物件にあったローンを組むことをお勧めします。



疑問は解消されましたか?不動産投資・賃貸経営に関するご相談はお気軽に!