大和財託株式会社

収益不動産の建築、購入、賃貸管理、売却、土地活用
あらゆるサービスを組み合わせお客様のベストな資産運用を実現します

HOME | よくある質問Q&A | 不動産投資が相続税対策になるって本当ですか?

よくある質問Q&A

当社には不動産投資に関する質問が多く寄せられます。
代表的な質問と回答をご紹介いたします。

Question

不動産投資が相続税対策になるって本当ですか?

Question

 


<はじめに>


不動産投資は相続税対策に非常に有効な手段です。
相続税対策として一般的に有効なのは、
地主の方の土地に賃貸物件を建築することで
保有資産の相続税評価額を下げ、
相続税を節税するという手法です。


最近では平成27年の相続税増税を受け、
全国で節税目的の賃貸物件が建てられました。


皆さんの中でも、
ご自宅の周辺で放置されていた家屋や土地が
解体・整地され、いつの間にか新しく賃貸アパートが
建てられていたという方は多いと思います。


 


<なぜ相続税対策に有効なのか>


日本の相続税制では
土地・建物を実売価格より安く評価する仕組みになっているため、
土地のまま相続するのではなく、
賃貸物件を建て相続税評価額を圧縮する人が多いです。
相続税評価における収益物件の評価計算式は下記の通りです。



■相続税評価における収益物件の評価計算式


1.土地は貸家建付地での評価減


 相続税路線価×面積×(1-借地権割合※×借家権割合30%)
 ※一般的には60~70%


2.建物は賃貸に出していることによる評価減


 固定資産税評価額×(1-借家権割合30%)



具体的な例で見てみましょう。


市場価格3億円の1棟収益物件があったとします。
しかし、相続税評価額としてみた場合は3億円とはならず、
多くは市場価格以下となります。



例) 土地面積 504㎡
   相続税路線価 24万円/㎡
   借地権割合 60%
   建物固定資産税評価額 1億5,700万円


上記の式に当てはめると以下の通りとなります。



土地相続税評価額=24万円×504㎡(1-0.6×0.3)=約1億円
建物相続税評価額=1億5,700万円×(1-0.3)=約1.1億円


このように不動産において、
市場価格と相続税評価額は大きくことなるのです。


 


<相続対策のための収益物件の建築ラッシュで見えた大きな問題点>


相続税対策としての賃貸物件の建築は確かに有効ですが、
当社が問題視しているのは
賃貸需要を全く無視した相続税圧縮だけを目的に
建築ラッシュが起こっていることです。


建設会社などは、
家賃保証という名目で
一括借上(サブリース)を提案していますが、
借入期間である30年間
ずっと同じ賃料を保証することは現実的に不可能で、
多くは保証家賃の減額交渉や
場合によっては契約解除となり、
賃貸経営が破綻します。


当社が相続税対策を考える場合、
まず建築予定の土地が
賃貸需要に向くエリアかどうか調査します。
そのうえで賃貸需要が今度も見込めそうであれば、
他の会社と同様に新築物件建築を提案しています。


もし賃貸需要が見込めず
賃貸経営が成り立たないと判断した場合は
無理に建築を勧めるのではなく、
次の2つの提案をします。


①土地を売却し、得た現金を手元に立地の良い収益物件を購入する


②土地はそのまま保有し、
 その土地を共同担保にしたうえで立地の良い収益物件を購入する


 


次回はこの①、②について詳しく解説し、
アパートビルダーに騙されない相続税対策について見ていきたいと思います。


 


疑問は解消されましたか?不動産投資・賃貸経営に関するご相談はお気軽に!

CopyRight© 2013- , [ 不動産投資、収益物件は大和財託株式会社 ] All rights reserved