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大和財託株式会社

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HOME | よくある質問Q&A | ローン特約(融資利用の特約)って何?

よくある質問Q&A

当社には不動産投資に関する質問が多く寄せられます。
代表的な質問と回答をご紹介いたします。

Question

ローン特約(融資利用の特約)って何?

Question

<はじめに>


不動産投資は通常、不動産物件の購入にあたり
金融機関から借り入れを起こし、物件を購入することになります。


しかしながら、希望する良い物件が見つかったとしても、
希望通りの融資が金融機関から受けることができなかった、
ということも珍しくありません。


そうなると、売主との売買契約の解消が出来なければ、
手付金の放棄による契約解除や最悪の場合、
違約金や賠償金の請求を受ける可能性があります。


その為、金融機関に融資を申し込んで売買契約を行う際、
期間内に希望する融資が受けられない場合は
違約金無しで解約できるローン特約付き売買契約を締結することが
売買契約においては重要です。


そもそも融資の承認をとってから、
売買契約をすれば良い様に見えますが
金融機関の融資の本審査には売買契約書が必要になります。
また、本審査前に事前審査が行われますが、
事前審査が通っていても
本審査で必ずしも希望通りの結果が出るとは限らないのが
難しいところです。


また、売買契約を交わすと売主は他の人への販売行為を停止します。
買主が契約解除をする場合、販売行為を停止している間、
売主にとって販売機会の損失を引き起こすことになることを
予め意識しておきましょう。


<融資特約の2つの方式>


解除条件型・・・融資が得られない場合に自動的に契約解除となる
解除権留保型・・・融資が得られない場合、買主の申し出に基づき契約解除となる


融資特約の内容によって効果が異なるため
契約前に必ず内容をよく読んで、
特約部分の注意をしておくことが必要です。


融資特約を読んだだけでは、
解除条件型か解除権留保型かが不明な場合もあるかとは思いますので、
自身だけの認識で判断せず、
売主との認識にズレが無い様に必ず確認しましょう。


<ローン特約で重要な確認事項>


主な確認すべき項目としては以下になります。


① 融資申込金融機関
② 融資金額、金利、借入期間
③ 融資が承認されるまでの期間
④ 融資が承認されなかった場合の対応策


売主としては物件の契約(引き渡し)を前提に準備を進めています。
上記の項目の記載をしていない場合、
買主の希望の金融機関や条件で審査が通らなかったとしても
契約の解除にならない場合があります。


例えば


・融資申込金融機関の記載がない場合


他のノンバンクを紹介され、
融資条件の悪い場合でも解約ができず、
引き渡しを受けざるを得ない状況になる可能性もあります。


・融資金額の記載がなかった場合


5000万円の融資を前提に購入を考えており、
4000万円の融資しかおりなくても、
買主としては不足分を自己資金で出し、
引き渡しを受ける必要があります。


また解除できたとしても、
既に手付金を支払っている場合が多いと考えられますので、
手付金の放棄をもっての解除になる可能性もあります。
そのため、事前に特約の確認を行うとともに、
必要に応じて項目の追加を交渉することも重要になります。


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