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HOME | よくある質問Q&A | テナント物件(店舗・事務所)は投資対象になりますか?

よくある質問Q&A

当社には不動産投資に関する質問が多く寄せられます。
代表的な質問と回答をご紹介いたします。

Question

テナント物件(店舗・事務所)は投資対象になりますか?

Question

<はじめに>

不動産投資というとマンションやアパートなどの
居住用不動産への投資が一般的ですが、
店舗や事務所などのテナント物件への投資も選択肢としてはあります。

では、これから不動産投資を始めるにあたっては
居住用物件とテナント物件のどちらが良いのでしょうか。

今回は
テナント物件のメリット・デメリットについて
解説していきます。


<テナント物件のメリット>

■居住用に比べ、賃料が高く利回りが高い

テナント物件は居住用の物件に比べ、
床面積当たりの賃料単価が高く、
利回りが高いのが魅力です。

地域によっては
テナント物件と居住用物件との賃料差が
ほとんどない場合もありますが、
駅前の商業地域、都心部や市街地に近い地域では、
空室率も低く、賃料単価が高い傾向にあります。


■原状回復費用がかからない


テナントの場合、スケルトン(※)状態で貸し出し、
退去時には、テナントの負担で原状回復工事を行い、
スケルトン状態に戻して家主に返却するのが一般的です。
万が一、退去するテナントが解体工事を実行できない場合、
家主は保証金・敷金などの預り金から充当して工事を行うことができます。

※スケルトン…内装などの造作をつける前の状態をいいます。


 


<テナント物件のデメリット>

■空室リスクが高い

テナント物件は居住用の物件に比べ、空室リスクが高いのが最大のデメリットです。

なぜなら、居住用物件は景気が悪くなったからといってすぐに引っ越しはしませんが、
店舗や事務所の場合、閉店や移転は頻繁に行われます。
居住用に比べ、景気動向に左右されやすく、たとえ都心部でも、
不景気になると一挙に複数のテナントが退去してしまうおそれがあります。

また、一度空室になると
次の入居が決まるまで空室期間が長期化しやすいのも特徴です。
既存のテナント経営者は会社の事業の一つとして行っていたり、
資産を豊富に持っている方が行っていることが多いです。
入居募集には住居系に比べ、専門のノウハウを必要とし、
単に賃料を下げれば決まるというものではなく、
居住用物件以上に、需要・立地に注意する必要があります。

■賃料の変動が大きい

テナント物件は賃料が高いことがメリットとして触れましたが、
テナントの賃料は景気動向に大きく左右されます。
また、テナントの賃料は大幅な賃料交渉が行われることも多く、
入居者が入れ替わった際に収支が悪化する可能性もあります。

■融資が付きづらい

融資付けについては、居住用物件に比べて難しい場合が多いです。
審査の際に、物件の担保力やオーナーの資金力を見るのはもちろんですが、
テナントの経営状況などまで詳しくチェックされるケースが多いからです。
なかには店舗や事務所などのテナント物件には
融資をしないという金融機関もあります。


<まとめ>

テナント物件のメリットは
居住用物件に比べ、収益性が高いことですが、
先述したとおり、空室リスクや家賃変動リスクが高いことから、
一棟目の購入を検討しているような初心者にはおすすめできません。
テナント需要の大きな市街地以外は、
入居の見通しが立てづらく、
リスクが非常に高くなってしまいます。

ですが、マンションの一階部分が店舗になっているなど
全体の賃料収入に占めるテナント収入の割合が
2割以下と低い場合等は、投資として合う場合もあります。
その場合は空室リスクなどもきちんと事前に考慮したうえで
物件を選定するようにしましょう。


 


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