違法建築物件とはどのような物件ですか?

ポータルサイトで物件を調べると、利回りが一般相場よりも高い物件が掲載されていることに気がつくでしょう。

しかし、たとえば大阪市内の人気エリアで12~13%程度の物件が売れ残っているのです。

掲載すればたちまちに売れてしまいそうですが、なぜ買い手がつかないのでしょうか。

それは「違法建築物件」だからです。

今回は違法建築物件とは具体的にどのような物件か解説します。

■違法建築物件とは?

 

違法建築物件とは、建ぺい率・容積率がオーバーしていたり防災設備が古かったり、接道義務に違反しているなど建築基準法や都市計画法、消防法のどれかに1つでも違反している物件です。

関西圏、特に大阪では建ぺい率・容積率がオーバーしている物件が多く流通しています。

その多さは半数程度が違法建築物件ではないかと感じるほどです。

現在流通している違法建築物件は、昭和の終わりごろから平成初期にかけて収益を上げる常套手段として関西でよく行われていた習慣の名残です。

新築物件を建てる際は建築基準法に基づいて設計し、役所に建築確認申請をします。

その時点で不備があれば見直しを指摘されるため法律に基づいた設計が不可欠です。

しかし、建築確認済証が発行されたあと、実際に建物を建築する段階になって設計を違法に変更してそのまま建ててしまう行為が大阪を中心に関西で常態化していたのです。

■違法建築物件の事例

 

たとえば、5階建てマンションの1階を車庫、2~5階を住居として申請するとします。

その場合、1階の車庫部分は容積率に算入されません。(面積の制限はあります)

そして、建築確認済証が出たのちに収益性を上げるために1階の車庫部分を住居として違法に変更して建築するのです。

関西の不動産業者はこれを"車庫転"と呼びます。

1階の面積が50平米の物件で1階が車庫だった場合は、4台駐車が可能なので1ヶ月の車庫代が1区画1万円とすると合計収入は4万円になります。

しかしこれを住居に転用すれば1室25平米の単身者向け住居を賃料5万円で貸し出すことができ1ヶ月10万円の家賃収入が得られます。

1階部分の収益性が2.5倍に上がるのです。

車庫転以外にも、部屋を横へ上へと増やしていき、賃料収入を違法に高める方法がとられました。

■違法な手段で収益性をあげているから利回りが高い

 

当時は完了検査を受ける意識が薄かったこともあり、そのまま多くの物件が違法建築の状態で登記されていきました。

当社にも、容積率200%の土地に鉄骨造の容積400%の建物がある物件情報などが入ってきています。

場合によっては利回り15%以上という物件すらあります。

違法建築物件は、違法な手段で収益性をあげているためその分利回りが高くなります。

そのため利回り12~13%の違法建築物件が多く存在しているのです。

■違法建築物件で融資は引けるのか 

 

違法建築物件で融資を受けて不動産投資をすることは可能なのでしょうか。

結論から言うと、融資を出してくれる金融機関は存在します。

一部の信用金庫・信用組合、ノンバンクであれば問題なく融資を認められます。

金融機関の立場からすると流通している物件に違法建築物件が多いため、融資対象から外してしまうと貸し出し先が限定されてしまいます。

地元の金融機関は金利面で大手銀行には勝てないため、違法建築物件にも積極的に貸し出しをするのです。

ただし、最近はコンプライアンス(法令遵守)の流れを汲み、違法建築物などに対する

融資を控える金融機関が増えてきました。

とはいえ、違法建築物件に問題なく融資を出してくれる金融機関は今でも多く存在します。

■違法建築物件の購入は個人の信用棄損となり追加融資に不利になるのか

 

「違法建築物件を購入すると、個人の信用毀損になり、追加融資が受けることができなくなる」

当社に面談に来るお客様のなかには、こうした考えを持っている方もいます。

しかし、違法建築物件を購入したからといって個人の信用毀損にはなりません。

違法建築物件を購入後に2棟目、3棟目と不動産を買い増ししていく場合でも追加融資も問題なく受けることはできます。

■違法建築物件についてのまとめ

 

違法建築物件を活用した不動産投資を行う場合でも、金融機関とノンバンクには融資を出してくれる金融機関は存在します。

違法建築物件を購入したからといって個人の信用棄損にはならず、追加融資も受けることができます。

■大和財託の不動産投資コンサルティングサービス 

 

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