不動産投資の「指標」とは?

不動産投資の「指標」とは?

今回は不動産投資の「指標」について解説します。

株式投資に取り組んだことのある方なら経験があると思いますが、株を購入する前にその企業の業績や資産状況や現在の株価などを調べ、現在の株価が割安か割高かどうかを判断し購入を決めます。

不動産投資も同様に、その物件を買うべきかどうかを判断するための基本的な投資指標があります。

不動産投資のプロが使う「投資指標」の項目を理解することで、業者の言われるままではなく、投資をすべき物件なのかどうかの判断を自分ですることができるようになります。

■不動産投資指標の表面利回りに惑わされてはいけない

 

投資家のみなさんが最初に意識することが「利回り」です。

不動産投資のポータルサイトや物件資料に出ている利回りは正確には「表面利回り」です。

表面利回りの計算方法

表面利回り(%)=年間満室想定家賃収入 ÷ 物件価格

これは物件が満室時の想定家賃を物件価格で除算した数値です。

国内の収益物件はこの利回りを表示されることが一般的となっていますので、第一に確認する投資指標としての意味を持っています。

しかしこの数値は、「正確な利回り」を表してはいません。

保有期間中に空室や滞納家賃が発生する可能性があるからです。

そのため、表面利回りに惑わされてしまうと物件の選択を誤ってしまう可能性があります。

■不動産投資の正しい収益力を想定する指標は?

 

それでは、表面利回りを参考にしながらその物件の収益力を正しく想定するにはどのような計算をすべきでしょうか。

年間を通して常に満室ということは現実的ではないので空室率、また滞納家賃発生の可能性を考慮した家賃収入を求めます。

これを実効総収入といいます。

実効総収入の求め方

実効総収入=満室想定家賃収入-空室・滞納家賃損失

当社が収益物件の投資判断をするときは、空室率(家賃滞納含む)を5~10%と想定して計算します。

物件を所有していると修繕費や税金など様々な運営費用(ランニングコスト)が発生します。

この運営費用を実効総収入から控除すると正確な収入を算出することができます。

これを純営業収益(NOI:Net Operating Income)といいます。

純営業収益(NOI)=実効総収入―運営費用

NOIがその物件の本当の収益力であり、その物件を現金購入した場合の手取り、税引き前キャッシュフローとなります。

■不動産投資の利回りは総収益率FCRで判断する

 

実際は多くの投資家が融資を受けて物件を購入するので、最終的な税引前キャッシュフロー(CF)は金融機関への返済金額を控除した額となります。

税引前CF=純営業収益(NOI)-元利返済額

不動産投資をはじめるときは最低限、

①表面利回り ②実効 ③純営業収益(NOI)④税引前CFの算出が必要です。

そして、④税引前CFから所得税・住民税を引いたものが税引き後CF(最終の手残り)です。

このように投資指標をおさえると表面利回りが正確な利回りではないことがわかります。

意味のある本当の利回りは、純営業収益(NOI)を総投資金額(物件価格・購入諸費用)で除算して求めることができる総収益率(FCR:Free and Clear Return)です。

総収益率(FCR)=純営業収益(NOI)÷総投資金額(物件価格・購入諸費用)

ポイントは物件価格で除算するのではなく購入時に投下した金額で除算することです。

FCRは「ネット利回り」ともいわれているので知っている方も多いと思います。

ただし、「ネット利回り」は純営業収益(NOI)を物件価格で除算した数値と定義されることが多いため、厳密には異なります。

FCRの高さが、その物件の本当の収益力となります。

■不動産投資の指標についてのまとめ

 

今回は「不動産投資の投資指標」について説明しました。

投資指標を正しく理解し、購入を検討している物件に対して自分で投資判断をできるようになることで、

不動産投資の成功に大きく近づくことができます。

物件検討の際はご自身でも各指標を算出しましょう。

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