地方の収益物件でも不動産投資の融資は受けられますか?

地方の収益物件でも不動産投資の融資は受けられますか?

関西圏のように地方には融資姿勢が柔軟な金融機関が数多くあります。

首都圏在住の投資家が地方の物件を購入する場合でも、恩恵を受けられるのでしょうか。

当社でも首都圏在住の投資家・サラリーマンの方からこのようなご質問はよくいただきます。

今回は、地方の収益物件で融資を受けて不動産投資を行う方法について解説します。

■地方の収益物件でも不動産投資の融資を受ける方法

 

金融機関が収益物件の購入資金として融資する際には、営業エリアの壁という問題があります。

原則として、金融機関は営業エリア外の個人・法人、そしてエリア外への物件には融資しないからです。

特に信用金庫や信用組合の場合は、営業エリア外では営業活動をしてはいけないと法律で定められています。

地方銀行においては拠点から離れていると担保物件の管理ができないため、営業エリア外への融資は基本的には行っていません。

これを踏まえて、首都圏在住の方が融資を受けて地方の収益物件を購入する場合、次の2つの方法があります。

①日本全国が営業エリアとなる金融機関の融資を受ける

②地方に引っ越す

 

①日本全国が営業エリアとなる金融機関の融資を受ける 

 

一つ目は、営業エリアが日本全国の金融機関で融資を受ける方法です。

営業エリアが全国に広がっている金融機関であれば、一定の賃貸重要が見込める場合、その地域の収益物件の購入資金に対して融資を出します。

日本全国で融資が受けられる金融機関は2つに大別できます。

Ⅰ メガバンク・都市銀行

三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行など

Ⅱ パッケージ型アパートローンの金融機関

オリックス銀行、SBJ銀行、スルガ銀行、三井住友トラストL&Fなど

メガバンク・都市銀行のなかで収益物件への融資に積極的なのは、りそな銀行です。

ただし一定以上の年収や金融資産がないと取り扱ってくれません。

逆に言えば、都市銀行から融資を受けられる方は、首都圏にいながら関西や名古屋などの主要都市の利回りの良い物件を購入できるということです。

当社の事例でも取引のあるお客様の約3割が首都圏在住で、利用できる方には都市銀行の融資で関西の物件を購入いただいています。

都市銀行から融資を受けられない方が地方の収益物件を購入する場合は、パッケージ型アパートローンを利用します。

ネックとしては融資枠に限りがあるため、継続して融資を受けながら地方の収益物件を購入し続けるのが難しいことです。

とはいえエリアの分散という意味ではメリットがあると言えます。

②地方に引っ越して融資を受ける

 

二つ目は、地方に引っ越すことで、住民票を移し、各地域の市中金融機関から融資を引く方法です。

かなりの荒業ですが、金融機関によっては生活実態を確認することもあるため、住民票を移しただけでは融資が下りないこともあります。

実際には収益物件の購入だけを目的に今の会社を退職し、家族で地方に移り住むことは現実的ではありません。

■法人を設立し地方の収益物件で不動産投資の融資を受ける

 

ではどうすれば地方で融資を受けて不動産投資を行うことができるのでしょうか。

そこで有効活用できるのが法人の設立です。

具体的には投資対象エリアの近辺に事務所を借りて法人登記を行います。

すると代表者は引き続き現住所で居住しながら地方に本店を持つ法人ができあがり、地方の金融機関との取引が可能となります。

しかし、そのように法人の場合であっても代表者である個人が営業エリア内に居住していることを条件とする場合があるため、金融機関ごとの対応が必要です。

いきなり法人設立が難しい場合、たとえばパッケージ型アパートローンを利用して個人で地方に1棟目を所有し、その物件の一室を事務所にして法人を登記するという方法もあります。

2棟目を購入する場合に法人として地方の市中金融機関の融資を受ければ、物件購入の選択肢が大きく広がります。

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■地方の収益物件で不動産投資を行う場合は金融機関の内情に詳しい会社に相談する

 

今回解説した通り、居住地以外の地方でも融資を受けて不動産投資を行うことは可能です。

ただし、レンタルオフィスやバーチャルオフィスへ登記されている法人への融資は厳しくなっています。

金融機関によっては従業員の電話対応や郵便物の受け取りなど法人の事業実態を確認するケースがありますので、詳細は金融機関の内情に詳しい不動産業者に相談してください。

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