不動産投資に火災保険は必ず必要?

火災保険と聞くと、火災に対する備えをイメージされる方が多いのですが、実は「火災保険」は不動産投資・賃貸経営において火災以外の様々なリスクも軽減できる優れものです。

具体的には火災保険に特約を付保することで、様々なリスクに対する備えをすることが出来るようになります。

今回は、「不動産投資における火災保険」について解説します。

 

■不動産投資で火災保険は必要か

災害に対応する保険では「火災保険」と「地震保険」が中心として取り扱われることが多くなっておりますが、意外にも加入率が低い状態となっているのも事実です。

火災保険の加入率について、「持家世帯の保険・共済の加入件数・割合(内閣府)」にて公開されています。

公開データによると、火災保険(共済含む)の加入率は全体の8割前後、地震保険(共済含む)は全体で5割前後に留まっているとの調査結果となっています。

では、不動産投資における火災保険については必要なのでしょうか。

融資を利用して不動産投資を行う場合、金融機関からの条件として火災保険加入は必須です。

融資を受けずに収益物件を購入される方でも火災保険への加入されることをおすすめします。

もし火災保険に入っていなかった場合、ひとたび災害が発生すれば数千万円から数億円の借金のみが残る可能性もあります。

最近では自然災害も増加傾向ですので、災害への備えは特に重要となっています。

火災保険を選ぶにあたって、保険料の安さだけで保険を決める人もいますが、不動産投資・賃貸経営上のダメージを最小限に抑えるためには、「確実に保険金を受け取れる保険に入ること」が大切です。

当社では、火災保険のご提案含め、収益不動産を活用した資産運用について、お客様に最適なプランをご提案いたします。

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■不動産投資の火災保険における適用範囲

ここからは不動産投資の火災保険についてさらに詳しく解説します。

火災保険はご自身の選択する保証の内容や保険会社により多少の違いはありますが、おおむね特約を付保することで以下のリスク(原因)から被った被害に対して保険金が支払われます。

※実際の補償範囲は、保険会社、契約内容によって異なりますので各保険会社にご確認ください。

・火災・地震・風災・雹災・雪災・水災による被害
・給排水設備に生じた事故などによる水漏れ
・賃貸物件内での死亡事故に伴う清掃・脱臭・整理費用、事故に伴う家賃損失
・賃貸物件の保守、管理等に関する損害賠償
・火災や自然災害の事故による建物修復時の一時的な家賃減少

このように火災以外にもさまざまなケースにおいて保険を適用することができます。

ただし、地震が原因で発生した火災による損害や、地震による延焼・拡大した部分の損害については、
火災保険では補償対象外となることに注意が必要です。

地震保険は火災保険とは違い、政府と連携して被災者を補償する仕組みのため、どの保険会社を利用しても、保険料や補償内容は同じです。

セットとなる火災保険については保険会社ごとに違いがあるため、火災保険の補償内容や保険料によって加入する保険会社を選ぶことになります。

また、過度に特約を付保すると経営を圧迫してしまい、利益の減少にもつながります。

火災保険はご自身や物件の状況に応じた選択が必要になります。

 

■不動産投資の火災保険を選ぶポイント

収益物件を購入後に想定される賃貸経営の様々なリスクに対しては、特約をつけることで負担の軽減は可能ですが、補償ばかりを手厚くしても意味なく保険料が高くなるばかりです。

また、補償をつけながらも免責金額を設定することで、保険料を安くすることができます。

免責金額とは、簡単に言えば自己負担額です。

たとえば、免責金額が3万円で10万円の損害が発生した場合、3万円は自己負担して残りの7万円が保険金として支払われます。

免責金額は高く設定するほど保険料が安くなりますが、損害が発生したときの自己負担額も大きくなってしまうので、万が一の時にいくらまでの自己負担なら耐えられるのか考えたうえでの契約が必要になります。

不動産投資の火災保険を選ぶ際は、「想定されるリスク」と「補償内容」、そしてその為の「保険料」のバランスを考えましょう。

 

■不動産投資でおすすめの火災保険特約は4つ

不動産投資で火災保険を選ぶ際、おすすめの特約が4つあります。

・施設賠償責任保険(特約)
・家主費用特約
・家賃補償特約
・電気的・機械的事故特約

それぞれの特約について解説していきます。

 

✓施設賠償責任保険(特約)

施設賠償責任保険(特約)は、建物の安全性の維持・管理の不備などが原因で、危害を加えたことにより、支払うことになる賠償責任を補償してくれる保険の特約です。

【対象になるリスク】
・建物外壁レンガが劣化による落下での怪我や破損
・漏水によって入居者の家財に対する損害

リスクをコントロールするには、まず建物の状態を定期的に点検し、必要に応じてメンテナンスすることも大事です。

ですが、メンテナンスだけでなく万が一に備えて施設賠償責任保険(特約)をつけておくと、安心して賃貸経営が行えます。

 

✓家主費用特約

家賃費用特約は、自殺や殺人などの犯罪による死亡および孤独死が発生した場合に、発生する家賃の損失に対して家賃収入保険金を支払われる特約です。

保険会社により対象は異なりますが、空室による損失、家賃値引きによる損失および原状回復(リフォーム)や遺品整理にかかる費用も保証されます。

近年、高齢化が進むにあたり年々孤独死は増加傾向にあります。

孤独死が発見されるまでの平均日数も17日と長期化しており、対応に要するコストも通常の退去と比べ大きくかかってしまいます。

【参考】
・残置物処理費用…平均損害額:214,120円
・原状回復費用…平均損害額:361,392円
※一般社団法人日本少額短期保険協会 孤独死対策委員会 孤独死レポートより

入居者のターゲットにもよりますが、発見までの日数を考えると、高齢者を対象にした物件以外にも
単身物件の場合は備えておくと良いでしょう。

 

✓家賃補償特約

家賃保証特約は、建物が火災などにより損害を受けた結果発生した空室期間の家賃の損失に対して、その間に得られるはずだった家賃収入分が支払われる特約です。

家賃保証特約に入っていると、万が一建物が損害を受けた場合でも一定の家賃収入を得ることができます。

※元々の空室期間や空室割合が高い場合は支払い対象にならない場合があります。

 

✓電気的・機械的事故特約

給湯設備や床暖房設備などの建物付属機械設備を対象に電気的・機械的事故(故障)による損害に対して保険金が支払われます。

【対象となる設備】
エアコン、床暖房システム、浴室暖房システム、給湯器、食器洗浄機(ビルトインタイプ)、太陽光発電システム、温水洗浄便座等

※自然の消耗、劣化等による損害に対しては保険金が支払われません。
※メーカー保証等がある場合、そちらが優先されます。

今回おすすめしている特約も全ての火災保険に付けられるわけではありません。

その他、保険には免責事項があり、一部自己資金になるものや保証の範囲も保険によって変わりますので、個人で火災保険の補償内容を理解するのは難しくなっています。

不動産投資をはじめる際は、ご自身の状況や購入する収益物件にあった火災保険について相談できる不動産会社を選ぶことも不動産投資で成功する為には大切です。

 

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