建物附属設備は分けて減価償却する方が良いですか?

不動産投資を行う際、物件構造や収支のシミュレーション、融資戦略、利回りなど考えるべき重要なポイントはたくさんあります。

その中でも、投資における税引後キャッシュフローを考える際に大きな影響を及ぼすのは「減価償却費」です。

今回は、意外と知られていない減価償却を建物と建物附属設備とで分けて行うことのメリットや考え方について解説します。

 

■建物附属設備を分けて減価償却する方が良いかどうかは物件と状況によって変わる

不動産投資では「不動産を購入する=土地+建物を一括で購入する」というパターンが一般的ですが、その場合であっても、総額の内訳として土地代金と建物代金に分けられます。

そのため、収支のシミュレーションを組む際には建物と土地に分けて金額を出し、その建物金額により減価償却を計算します。

減価償却にポイントを置いて考えると、経費計上できる金額を大きくとることが重要なため、「建物割合を大きくとる方が良い」と言われます。

減価償却によりさらに節税効果を高くするために、建物の一部を「建物附属設備」に分けて減価償却を行うことができます。

ただし、「建物附属設備」を分けて減価償却を行う方が良いかどうかは物件や状況により変わります。

減価償却による節税については、無料で利用できるプライベート相談でもお伝えしていますので、具体的な相談をご希望の際は、ぜひご利用ください。

では、まず「建物附属設備」とはどういった設備のことを指すのかについて見ていきましょう。

 

■建物付属設備とは

物附属設備(たてものふぞくせつび)とは、具体的には以下の設備についてのことを指します。

・照明等に係る電気設備
・給排水設備
・ガス設備
・冷暖房、通風又はボイラー等の空調設備
・エレベーターなどの昇降機設備
・消火、排煙設備、火災報知器、格納式避難設備
・改装工事等の内装工事費用

これらの設備が建物附属設備として定められています。

建物全体の中でも設備部分の割合は、全体の1~2割程度が一般的であり、特にRC造でエレベーターがある場合は最大3割程度となりますので、物件に応じて割合は変わります。

では、これらの建物附属設備を建物と分けて減価償却するとどのようなメリットがあるのでしょうか。

 

■建物付属設備を建物と分けて減価償却するメリット 

建物附属設備を分けて償却することのメリットは、「償却期間を短くすることができる」ことです。

メリットについて具体的に解説していきます。

 

✓償却期間を短くすることで手残り金額を大きくできる

なぜ短くすることがメリットになるのかというと、償却資産を短く償却すると単年ごとの償却費を大きくとることができるため、キャッシュアウトせずに経費計上ができる金額を大きくすることができるからです。

つまり、課税所得の対象となる所得を大きく下げ、税負担を減らし、手残り金額を大きくすることができるようになります。

 

✓建物付属設備の耐用年数は一部を除き15年以下

建物の耐用年数は構造にもよりますが、木造22年、鉄骨造34年、RC造47年と定められています。

それに比べて設備の耐用年数は15年と定められていますので、短い期間で償却することができます。

附属設備の中でも蓄電池設備や冷暖房設備など15年ではないものもあります。

特に、RC造の物件のように、建物の耐用年数が長い物件を購入した場合には 償却期間を短くとれる設備を分けることは特に有効です。

築年数が15年を超えた物件の場合であれば、建物付属設備は3年で償却が可能となりますので、単年の節税効果はとても大きくなります。

続いて具体的な例を挙げて説明します。

 

■建物付属設備を建物と分けない場合と分けた場合の減価償却費の比較

建物附属設備を分けずに減価償却を行った場合と分けた場合を比べてみます。

【物件概要】
・構造:RC造
・建物価格:1億円(内、設備価格:2500万円)
・築年数:20年

築20年の物件なので、残りの減価償却期間は(47年-20年)+20年×20%=31年です。

 

✓建物と建物附属設備を分けない場合の「減価償却費」

1億円÷31年=323万円

建物と建物附属設備を分けない場合の1年間の減価償却費は323万円となります。

 

✓建物と建物附属設備を分けた場合の「減価償却費」

建物:7500万円÷31年=242万円
設備部分:2500万円÷3年=833万円
建物+設備部分の合計:1075万円

つまり、建物と建物附属設備を分けると1075万円、分けないと323万円になります。

それが3年目まで続くので、当初3年間の減価償却費が多くなります。

ただし、4年目からは建物のみの償却になり、単年の減価償却費は減ることになります。

トータルの減価償却費は同じになりますので、この部分の認識にはご注意ください。

 

■建物付属設備は分けるべき?減価償却を活用した節税効果を高めるために必要なこと

減価償却は不動産投資を行ううえで税引後キャッシュフローに大きな影響を及ぼします。

建物と建物附属設備を分けて、減価償却を短期的に大きくとることで、より高い節税効果を得ることができます。

ただし、早期に減価償却をする為に設備を分ける方がよいかどうかは物件や状況により変わります。

建物付属設備を分けて減価償却するべきかどうかについては、信用のできる会社に相談して判断し、利益の最大化を目指しましょう。

 

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