収益不動産取得の費用は一括で経費計上しても良いか

不動産投資では、収益不動産の購入時や保有時、売却時において様々な費用が発生します。

収益不動産の購入時に必要な費用を正しく理解し、魅力的な物件が見つかった時は、諸費用を自分で計算し備えられるようにしておきましょう。

今回は、購入時における諸費用についてどのようなものがあるか、さらに諸費用は一括で経費計上して良いのかどうかについて解説します。

 

■収益不動産取得の費用を一括で経費計上して良いかどうか

収益不動産を取得するにあたって発生する主な諸費用としては、登録免許税・不動産取得税・不動産仲介手数料・印紙税・司法書士費用・固定資産税・都市計画税清算金(以下、固都税清算金)などが挙げられます。

では、諸費用として発生した費用は全て一括で経費に計上できるのでしょうか?

諸費用の中でも経費として計上できないものがあるため、全て一括で経費計上することはできません。

まずはに必要な費用について、具体的に解説します。

■収益不動産購入時の主な費用は仲介手数料と3つの税金

物件購入時にかかる大きな費用には仲介手数料があり、さらに、登録免許税、不動産取得税、印紙税の3つの税金がかかります。

①不動産仲介手数料
②登録免許税
③不動産取得税
④印紙税

それぞれについて解説していきます。

 

①不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は、不動産会社から物件の紹介を受け、売買の際に不動産会社へ支払う費用のことを言います。

不動産会社が、仲介をするのではなく、売主となる場合には仲介手数料はかかりません。

仲介手数料は売買価格によって異なり、たとえば売買価格が400万円超の場合は【売買価格×3%+6万円+税】で算出します。

例)5,000万円の物件の仲介手数料
50,000,000×3%+6万円+税=1,716,000

 

②登録免許税

登録免許税は不動産を取得した場合、所有権などの権利を登記する際に課される税金です。

固定資産税評価額が高い物件を購入した場合、税負担が大きくなります。

登録免許税の税額は、課税標準×税率で算出されます。

土地の不動産売買においては税率2%ですが、軽減措置がありますので令和3年3月31日までは1.5%になります。

建物(収益不動産)の不動産売買については税率2%です。(住宅などの場合は別途軽減措置があります)

(詳しくは国土交通省の「住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置」にて確認してください。)

そのほかに融資を受けて収益不動産を購入する場合は、抵当権設定登記をすることになります。

抵当権設定については、借入金額の0.4%の登録免許税がかかります。

 

③不動産取得税

売買により不動産を取得した場合は不動産取得税が課されます。

不動産取得税=固定資産税評価額×4%

ただし、特例により以下の通り標準税率が軽減されます。

・土地及び住宅 3%(令和3年3月31日)
・住宅以外の家屋(店舗など) 4%

不動産取得税の納税方法については、取得後4カ月~6ヵ月くらいのあいだに各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。

納期は各都道府県により異なります。

新築建物を取得する場合は、別途軽減措置があり、マンションなどの共同住宅の場合は1戸ごとに1,200万円が控除されます。

新築建物の不動産取得税=(固定資産税評価額-1,200万円)×3%

 

④印紙税

印紙税は印紙税法で定められた課税文書(契約書、領収書、手形など)に対して課される税金です。

不動産取引においては不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書などが課税文書に該当し、契約書の記載金額によって税額が決定します。

印紙税の納付は規定金額の印紙を契約書に貼り、それを消印することによって終了します。

同じ契約書を複数作成する場合は、1通ごとに印紙を貼る必要があります。

下記に、印紙税額の例を記載します。

※本表の金額は、軽減措置適応のものです

建物の賃貸借契約書は課税文書には該当しないため、印紙税は不要です。

土地の賃貸借契約書は必要となりますのでご注意下さい。

収入印紙は、法務局や郵便局、一部のコンビニエンスストアなどでも購入可能です。

 

■収益不動産の取得にかかるその他の費用

上述した諸費用以外にも、司法書士手数料や固都税清算金などが初期費用としてかかります。

金融機関によっては、融資手数料(融資金額の1~1.5%ほど)が必要な場合もあります。

また、物件によっては外壁塗装・屋上防水工事、リフォーム代などもかかってくるため、築古の物件であれば、修繕費用を見込んでキャッシュフローが回るかどうか考える必要があります。

収益不動産の取得にあたって、具体的なキャッシュフローのシミュレーションの立て方が分からない方も多くおられます。

大和財託なら、プライベート相談にて、具体的なシミュレーションをご提示しながら、お客様のご状況やご要望に最適な資産運用プランのご提案が可能です。

■収益不動産の取得時に経費として計上できる費用は4つ

代表的な諸費用の中で経費に計上できるものとできないものを分けてご紹介します。

経費として計上できる諸費用は、4つあります。

・登録免許税
・不動産取得税
・司法書士費用
・印紙税

登録免許税と不動産取得税は、納めた時に一括で経費にすることが可能です。

登録免許税は不動産の所有権移転登記申請時に支払うため、決済当日に納めます。

不動産取得税に関しては、取得して半年程経ってから納付の通知が都道府県から来ますので、それから納めることとなります。

また、司法書士への報酬費用についても登録免許税と同様になる為、経費計上をすることが可能です。

金額は小さいのですが、印紙税も経費として計上できます。

 

■収益不動産の取得時に経費として計上できない費用は2つ

経費として計上できない諸費用は2つあります。

・不動産仲介手数料
・固都税清算金

経費として計上できない理由は、上記の費用が物件の取得価格に含まれるからです。

つまり、土地・建物の金額に上記費用が上乗せされて総金額が出される為、その諸費用のみを分けて計上することができなくなります。

計上できない諸費用は、土地・建物の金額に上乗せされる為、建物分は減価償却費として、償却期間に応じて費用計上されていくことになります。

不動産投資はとても大きな金額が動くため、それに関わる諸費用に関しても高額になります。

そのため、どの費用がどのタイミングで費用として計上されるかを把握し、資金計画を立てる必要があります。

不動産投資の資金計画を立てるにあたり、当社でも無料でご提案させていただけます。

 

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