マンション一棟買いで失敗しない方法|不動産投資成功の秘訣は?

マンション一棟買いは、株式投資やFX、区分マンションを活用した不動産投資よりも安定して資産運用ができる投資として、近年注目度が高まっている投資です。

これから始めようとする方の中には、物件選びから始めている方もたくさんおられますが、不動産投資で失敗しない為には物件選びの前にすべきことがあります。

物件選びをする前に不動産投資に対する正しい知識を学び、業者に騙されず、正しい投資判断をできるようになることが大切です。

今回は、マンション一棟買いで資産運用をお考えの方に、物件選びの前に知っておいていただきたい内容について解説します。

 

■マンション一棟買いで失敗しないためにまず物件ごとの特徴を知ろう

マンション一棟買いの中でも、新築物件なのか中古物件なのかでメリットやデメリットは異なります。

 

✓新築一棟マンション買いの特徴

新築一棟マンションの場合、中古に比べて家賃が高く、建物が新しいので修繕費も低く抑えられるというメリットがあります。

新築一棟マンションのデメリットとして物件価格は中古よりも高いので、利回りはどうしても低くなってしまいます。

利回りが多少低い程度であれば、家賃収入の高さやコストの低さによって十分補えると考える方も少なくないようです。

さらに詳しく知りたい方にはこちらのコラム記事がおすすめです。

アパート経営のリスクについて。新築一棟で注意すべきことは?

✓中古一棟マンション買いの特徴

中古一棟マンションのメリットはいくつかありますが、なかでも特筆すべきなのは、賃料が安定している点です。

すでに新築プレミアムはなくなっているので、新築物件のように数年で賃料が大幅に下がることはありません。そのため、購入時に想定した利回りが保たれやすいと言えます。

また、新築に比べると家賃に対する物件価格が安く、相対的に高い利回りを取りやすいのも中古一棟物件の魅力です。

中古一棟マンションの主なデメリットは、新築に比べると修繕負担が大きいこと、長期の融資が組みにくいことです。

ですが、これらのデメリットを上手にコントロールすれば、中古一棟マンションも非常にいい投資先になります。

さらに詳しく知りたい方にはこちらのコラム記事がおすすめです。

中古アパート一棟物件で行う不動産投資のデメリットと対策について

それぞれの特徴を理解した上で、一棟マンション投資の目的に合わせて選ぶことが大切です。

 

■マンション一棟買いのリスクと注意点

マンション一棟物件を活用した資産運用は、株式投資などの投資に比べて安定的に利益を上げやすい投資ではありますが、リスクもあります。

不動産投資特有のリスクをしっかりと理解し、事前に対処することでリスクを最小限に抑えることができますので解説します。

 

✓マンション一棟買いのリスク

マンション一棟買い投資のリスクには、主に8つのリスクがあります。

・火災、地震リスク
・金利上昇リスク
・事故リスク
・損害賠償リスク
・価格下落リスク
・空室リスク
・家賃滞納リスク
・修繕リスク

それぞれのリスクについての詳しく解説しているコラム記事がありますので、参考にして下さい。

不動産投資のリスクは低い?マンション・アパート経営の正しい知識

 

✓マンション一棟買いの注意点

新築のマンション一棟買いの場合、注意すべき点が3つあります。

・新築プレミア賃料がなくなれば賃料は下落していく
・物件概要書の情報は慎重に精査する
・競争力ある間取りではない可能性もある

 

①新築プレミア賃料がなくなれば賃料は下落していく

日本人は新築物件を好む傾向があるため、通常よりも高い賃料で貸し出すことができます。

ただし、通常よりも高い賃料(新築プレミア賃料)が有効なのは、最初の入居者のみです。

一度退去すれば賃料は下落しますので、投資判断として利回りを計算するときは、賃料下落後のキャッシュフローもシミュレーションした上で判断することが大切です。

 

②物件概要書の情報は慎重に精査する

新築物件の物件概要書には、投資判断として見るべき利回りが正しく記載されていないケースが多くあります。

家賃下落率だけでなく、滞納損失をいくらで見るか、外構費用や給排水引き込み工事など、その他の経費も含めて利回りを計算する必要がありますが、それらが含まれていない可能性があります。

新築物件の物件概要書は特に慎重に確認し、精査することが必要です。

 

③競争力ある間取りではない可能性もある

新築マンション一棟投資の利回りを良く見せるために、1室あたりの面積をぎりぎりまで狭くし、部屋数を増やす場合があります。

理論上の家賃収入は増えますが、狭い部屋の場合は期的には競争力を保つことが難しくなります。

投資用の一棟マンションを販売している不動産会社が、マンションオーナーにとってのメリットをどこまで考えている会社なのかを見定めることが大切です。

 

■マンション一棟買いのメリット

マンション一棟買い投資のメリットは主に2つあります。

・1度の取引で複数戸を保有できるため資産規模拡大スピードが早い
・投資初期から戸数を多く保有でき、空室1戸あたりの賃貸経営における影響を抑えられる

区分マンションの場合は1部屋あたりの家賃を5万円として、たとえば月に100万円の家賃収入を得るには20回も取引をしないといけません。

一度の取引で必要となる手続きは物件選定から買い付け提出、契約手続き、融資打診、融資承認、決裁引き渡しに至るまで複雑多岐に渡りますので、かなりの手間になります。

さらに、区分マンションを保有していると、追加の融資が通りにくくなりますので、資産規模の拡大を進めるのが難しくなります。

また、区分マンションは1戸あたりの取引ですので、当然空室リスクが高くなります。

また、マンション一棟買いの中でも、新築一棟物件なのか、中古一棟物件なのかで、メリットやデメリットが異なります。

それぞれのメリットとデメリットについては他のコラムで詳しく解説しています。

アパート経営のリスクについて。新築一棟で注意すべきことは?

「中古アパート一棟物件で行う不動産投資のデメリットと対策について

■マンション一棟買いの物件選び

物件を購入する際のエリア選定は大変重要です。

しかし、投資家のなかにはエリア選定の考え方を間違えている方が少なくありません。よく見られる誤りは、自分が住みたいエリアに狙いを定めて物件を探してしまうことです。

 

✓マンション一棟買い投資物件エリアの選び方

マンション一棟買いで選ぶ物件エリアのポイントは、「自分が住みたいエリア」と「投資するエリア」を分けて考えるということです。

投資家の中には、この2つを完全に混同し、自分が住みたいエリアの物件に狙いを定めてしまう人が少なくありません。

しかし、自分が住みたいエリアは、ほかにも住みたい人が集まる人気エリアであることが多いので、どうしても物件価格は高くなってしまいます。

物件価格の高さに比例して家賃も高くなれば投資対象として十分考えられますが、実際はそのようにはなりません。

たとえば不人気エリアでは物件価格が5,000万円、人気エリアでは2倍の1億円で取引されていたとしても、不人気エリアでの家賃が5万円なら、人気エリアの家賃が2倍の10万円になるかといえば、そんなことはありません。

高くなっても、せいぜい2万~3万円程度。

物件価格が高い割に家賃収入が少ないと、利回りは低下します。

利回りの低い物件を、金利3~4%の融資を受けて無理に購入すると、キャッシュフローは出なくなってしまいます。 

立地を選定するうえでは、「自分が住みたいかどうか?」よりも、投資効率の高さに着目しなければなりません。

 

✓マンション一棟買いで投資すべきエリアは首都圏と関西圏

投資する物件のエリア選びでは、「安定的な賃貸需要が見込めるかどうか?」という点にも注目する必要があります。

最も有望と言えるのは、人口減少時代に入っても、地方からの流入によって人口が増え続けている都市圏です。

なかでも首都圏と関西圏は、長期にわたって安定的な賃貸需要が見込める2大有望エリアです。

東京を中心とする首都圏は、テレビや新聞、インターネットなどでヒト・モノ・カネの「一極集中問題」がたびたび報道されているように、地方からの人口流入が続いています。

関西圏のなかでとりわけエリアは、100万人以上の都市が3つ、さらに30万人以上の県庁所在地が3つもある都市群ですので、長期的には人口減少が予測されているとはいえ、その減少率は全国のほかの都市と比べると低いと考えられます。

さらに関西は人口だけでなく、経済規模でも首都圏に次ぐ国内2位(国内総生産比で約20%)の巨大都市圏です。

 

■マンション一棟買いで成功する秘訣は賃貸経営

マンション一棟買いを行うにあたって物件選定や融資も重要ですが、購入後のマンションを管理運営する賃貸経営も大切です。

マンション一棟を購入後に、どのような賃貸経営を行うかで投資効率は大きく変わります。

賃貸経営で取り組む主な内容は、入居者募集活動、家賃回収、大規模修繕、原状回復工事やリフォームや各種事務手続きなど多岐に渡ります。

空室をそのままにしたり、電話対応が遅かったり、安心して任せられない管理会社も多数存在します。

だからこそ、オーナーの利益を最大化するためにオーナー目線でサポートしてもらえる管理会社を選定することが、マンション一棟買いで成功する秘訣になります。

 

■大和財託の不動産投資コンサルティング

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