不動産投資を始めたいけど、何かすればよいのか分からない…。
今回はこのようなお悩みにお答えする内容です。
まず不動産投資を始める前に注意すべきことから解説します。
■不動産投資を始めるときの注意点
注意すべきことは３つです。
・知人や友人の紹介でも流されない
・表面利回りに惑わされない
・始める前に目的を明確にする
それぞれの注意点について、順に詳しく解説していきます。
✓知人や友人の紹介でも流されない
信頼できる会社の上司や同僚、仲の良い知人や友人が不動産投資を始めたからといって、安心して始めてはいけないのが不動産投資です。
親しい方から紹介された不動産投資会社の営業マンの話でも鵜呑みにせず、正しい知識を身に付けてか始める必要があります。
なかには、月々わずかの費用負担でマンションを買える、空室が出ても家賃保証があるというような営業マンの言葉を信じてマンションを購入した結果、ローンを払い続けることすら難しくなる方もおられます。
不動産投資を始める前に自分で正しい投資判断ができるようになることは非常に重要です。
✓表面利回りに惑わされない
不動産投資のポータルサイトでは、利回り●パーセントとの記載がありますが、これはいわゆる表面利回りの可能性が高いです。
表面利回り＝満室想定年間賃料／物件価格 【％】
表面利回りとは、物件の満室想定年間賃料を単純に物件価格で除算した数値になります。
収益物件を保有期間中に年間を通じて満室を維持できることはあまりなく、空室や滞納が発生する可能性もあるため、満室想定家賃を実際の運用時に期待するのは現実的ではありません。
表面利回りに惑わされてしまうと、キャッシュフローが出ない物件を間違って購入しかねませんので、注意が必要です。
✓不動産投資始める前に目的を明確にする
分かりやすい例として会社経営でたとえると、会社を継続させるためには利益が不可欠ですが、利益を出すことが会社の目的ではありません。
目的と手段をはき違え、利益をあげること自体が目的になると、利益さえ出れば何をしてもいい、という間違った経営判断をしかねません。
経営判断を間違えると、会社を存続させることすら難しくなる場合もあります。
これは個人における不動産投資でも同じです。
不動産投資において短期的な利益だけを追求してしまうと、所有する物件を増やしたくても融資が通らず、長期的に不動産投資で得られる収入を増やすことが難しくなる場合もあります。
では、不動産投資を始めている方々はどういった目的で始めておられるのでしょうか。
■不動産投資を始める目的は何ですか？
すでに不動産投資を始めている方がどのような目的をもって不動産投資をされているのか、具体的に解説していきます。
✓投資物件を買う・持つこと自体が不動産投資の目的になってしまう
不動産投資に興味を持ち、不動産投資のポータルサイトを見ている方の話を聞いていると、インターネット通販でいうポチポチ病、いわゆる買いたい病のような状態になる方が中にはおられます。
物件価格やエリア、利回りの高さなどで魅力的な物件を探し続けるあまり、投資物件を持つこと自体が目的となってしまうのです。
ですが会社経営と同じように、投資用不動産を保有するのはあくまで手段であり、それによって生み出した利益で「何がしたいのか」「どうありたいのか」という本当の目的をはっきりさせる必要があります。
✓サラリーマンの方々が不動産投資を始める理由
昨今の社会情勢から、サラリーマンの方、医師の方、中小企業経営者の方など、職業や置かれた状況は異なりますが、端的に言えば将来の経済的不安を払拭することを目的とする方が多いと思います。
たとえば、当社に相談に来られるサラリーマンの方の多くは、「仕事は続けながら現在の給料と同じくらいのキャッシュフローを得たい」という希望をお持ちの方です。
本業での収入とは別に「第２の収入」源を作りたいという方々です。
あるいは何らかの理由で会社を退職することになっても困らないよう、「収入が安定している今のうちに不動産投資に取り組みたい」と考えている方もおられます。
他にも、起業するにあたりサラリーマンの属性を利用して融資を受けて、事業が軌道に乗るまでの生活基盤を家賃収入で賄いたいという方もおられました。
金融庁からも年金2000万円不足問題についての発表がありましたが、サラリーマンの方のなかでも40代後半から50代の方は、私的年金作りを目的にしていることが少なくありません。
年金の支給開始年齢は現在65歳ですが、少子高齢化による社会保障費の急増を考えると、将来的に支給年齢がさらに引き上げられたり支給金額が減額されたりする可能性が現実味を帯びています。
一定の生活水準を維持するために、不足部分を家賃収入で補うことを目的とした不動産投資ということです。
サラリーマンの方の目的で総じていえるのは、いつまでにいくら貯めるという「貯蓄」ではなく、「安定収入」を重視している点でしょう。
✓医師や仕業の方が不動産投資を始める理由
医師や士業など高収入の方は、資産形成と節税を目的としている方が多い印象です。
平成25年度の税制改正では贈与税や所得税の増税が決まり、毎年の社会保険料も上昇。
高所得者にとっては、将来に向けた資産形成の方法を具体的に模索しなければ、苦労して築き上げた資産が吸い上げられてしまう時代です。
そのため、自分で築き上げた資産を守ろうと不動産投資に取り組む方が増えています。
✓中小企業経営者の方が不動産投資を始める理由
同じく高収入の方でも中小企業経営者の方の場合、社長個人の資産運用および節税と、会社の事業として賃貸業に取り組みたいという希望が多いようです。
会社の事業については、新規事業に取り組んで収益源を多角化し経営を安定させるというのがその狙いです。
キャッシュフローで月に 100 万円もあれば、従業員数人の人件費に充当できるので経営が安定する、そう考えているのです。
あるいは、一定以上の純資産（現預金・有価証券等）や土地などを保有している富裕層の方では、将来の相続税対策として収益物件の活用を検討したいというニーズもあります。
このように、不動産投資・賃貸経営の目的は一人ひとりの人生設計と密接にリンクしているケースが多いものです。
検討している方は、自身のライフプランをよく考え、不動産投資・賃貸経営の目的を明確にしたうえで取り組んでほしいと思います。
✓いくらの自己資金でいつまでにいくらのキャッシュフローを不動産投資で得たいですか？
目的と同時に必要なのは、「いくらの自己資金を投じて」「いつまでに」「どの程度のキャッシュフローを得たいのか」を明確にすることです。
それによって不動産ポートフォリオ（組み合わせ）が変わってくるからです。
ただ、これから不動産投資を始めようとお考えの方にとっては、いきなり「いくらの自己資金でいつまでにいくらのキャッシュフローを得たいですか？」と言われても明確な回答はお持ちではない方も多いのではないでしょうか。
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