中古アパート一棟物件で行う不動産投資のデメリットと対策について

中古アパート一棟物件で行う不動産投資のデメリットと対策について

収益物件を活用した資産運用、不動産投資をはじめる場合、アパートやマンションなどの中古一棟物件は非常に有効な投資先です。

中古アパート一棟物件を活用した不動産投資で成功するには、収益物件を買う前にデメリットを把握し回避することが資産を拡大するためには重要です。

今回は中古アパート一棟物件を活用した不動産投資のデメリットや対策について解説します。

 

■中古アパート一棟物件のデメリット

中古アパート一棟物件には2つのデメリットがあります。

✓修繕リスクを常に考慮する必要がある
✓長期間での融資が組みにくい

それぞれのデメリットについて解説していきます。

 

■中古アパート一棟物件は修繕リスクを常に考慮する必要がある

中古一棟物件特有のデメリットの一つは修繕リスクです。

中古アパート一棟物件、中古マンション一棟物件では室内修繕工事と外壁・屋上(屋根)防水工事という二つの修繕を常に考慮する必要があります。

長期入居者が退去して室内をフルリフォーム(一定の住宅設備の更新含む)する場合、単身者向けで20万円前後、ファミリー物件で30万円~100万円程度の費用を見なければなりません。

また、大規模修繕工事と呼ばれる外壁・屋上(屋根)防水工事は物件規模にもよりますが、アパートタイプで200万円~400万円、マンションタイプで1,000万円以上のコストが必要になります。

10年~20年のスパンで大規模修繕を行う必要があり、新築物件にはないデメリットといえます。

 

■中古アパート一棟物件の修繕リスクへの対策

修繕リスクへの対策としては、購入前に修繕履歴を売主から取り寄せて確認し、事前に将来の修繕コスト及び時期の見積もりを取っておくことです。

そのコストを踏まえた上で、物件価格が適切か判断する必要があります。

 

■中古アパート一棟物件は長期間での融資が組みにくい

中古アパート一棟物件特有のデメリットのもう一つは融資期間が長期で組みにくいことです。

融資は長期で引くことが大前提ですが、法定耐用残存年数が少ない、あるいは超過した物件には一部金融機関を除き長期融資が難しい傾向があります。

長期間の融資が組めないとなると、利回り(FCR)が高くてもローン定数Kが大きくなり過ぎてイールドギャップが取れない、つまり借入レバレッジを効かせてのキャッシュフローが出にくくなります。

(元金返済は進むため、売却時キャッシュフローは得やすくなります)

不動産投資の投資判断指標として重要となる「イールドギャップ」について詳しく知りたい方はこちらのコラムをご欄ください。

正しい『イールドギャップ』とは何ですか?①

 

■中古アパート一棟物件で長期の融資を組むための対策

このデメリットに対応するためには、築古物件への金融機関の融資を把握することが重要です。

法定耐用年数が経過している、あるいはオーバーしている物件であっても、どのような金融機関であれば融資付けが可能か、以前の記事に詳細をまとめておりますので、参考にしてください。

法定耐用年数がオーバーしている物件でも融資を受けることは可能でしょうか。

ここまでで解説した通り、中古アパート一棟物件には特有のデメリットが2つありますが、どちらも収益物件を買う前に対策ができるものです。

法定耐用年数がオーバーしている物件でも融資を受けることは可能でしょうか。

 

■中古アパート一棟物件のメリットについて

事前にデメリットをしっかり把握し適切な投資判断をすることで、中古アパート一棟物件は非常に有効な投資先となります。

デメリットと対策について解説しましたが、具体的なメリットが分からないという方向けにメリットについても少し解説しておきます。

中古アパート一棟物件の主なメリットは3つあります。
✓新築物件に比べて利回りが高い
✓一度の取引で複数戸を保有できるため資産規模拡大スピードが速い
✓投資初期から戸数を多く保有することで空室リスクの分散効果がある

 

■中古アパート一棟物件は新築アパート一棟物件よりも利回りが高い

中古アパート一棟物件の一番のメリット「新築物件に比べて利回りが高い」ことについて、詳しく解説しておきます。

 

中古アパート一棟物件の利回りは高い

家賃に対する物件価格が相対的に安く利回りが高いという点が中古アパート一棟物件ならではと言えます。

中古アパート一棟物件を活用することで高い利回りの物件でしっかりとキャッシュフローを出して次の投資原資にしたり、純資産を大きくしたりできるわけです。

物件価格に占める土地の割合が大きく(建物割合が低く)、経年による物件価格下落も下支えされやすいというメリットもあります。

さらに中古一棟物件は新築一棟物件と異なり、賃料が大幅に下がることがありません。

もちろん長期入居の方が退去すれば下がることはありますが、数年間住んだ程度では家賃はほぼ下がりません。

そのため、購入時の利回りが保たれやすいということが言えます。

 

中古アパート一棟物件の利回りは低下している?

ここ数年は物件価格高騰の影響で利回りが低下し、中古アパート一棟物件のメリットが薄れている事実があります。

しかし中古一棟物件は物件の個別性が非常に強く、物件価格高騰下のマーケットであっても利回りの取れる物件が一定数存在するため物件の選別が必要です。

収益物件ポータルサイトを見てみると、関東圏(一都三県)では鉄筋コンクリート造・築20年前後の物件は表面利回り4~7%、鉄骨造・築20年前後で表面利回り5~9%の物件が多く掲載されています。(2020年5月時点)

同じく関西圏では鉄筋コンクリート造・築20年前後の物件は表面利回り6%~7%、鉄骨造・築20年前後で表面利回り5~8%の物件が多く掲載されています。

当社の取引事例で言えば、収益物件ポータルサイトよりも利回りは良く、大規模修繕や室内リノベーション工事、さらには引き渡し時に入居中でリノベーション工事未実施のお部屋については引き渡し後5年間の修繕保証も付いている当社オリジナルの中古リノベーション物件を紹介しております。

大和財託のリノベーション物件Z-RENOVE(ジー・リノベ)

 

■中古アパート一棟物件で行う不動産投資についてのまとめ

今回は、中古アパート一棟物件を活用した不動産投資についてのデメリットと対策、メリットについて解説いたしました。

特有のデメリットも2つありますが、収益物件を買う前に対策ができるものでした。

また、中古一棟アパート・マンション投資には、同じ不動産投資の中でも区分マンション投資にはないメリット、新築アパート・マンション投資にはないメリットがあるということを解説いたしました。

新築一棟アパート・マンション投資について詳しく知りたい方にはこちらのコラムをご欄ください。

アパート経営のリスクについて。新築一棟で注意すべきことは?

 

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