不動産投資で税金対策とは?減価償却を活用した節税スキームを解説!

不動産投資で税金対策とは?減価償却を活用した節税スキームを解説!


不動産投資、賃貸経営で節税ができるということは聞いたことがある方は多いと思います。

この記事では、収益物件の減価償却を活用した節税の仕組みについて解説します。

よく世間で言われる不動産投資を活用した節税とは


巷で流れている不動産投資を活用した節税は、当社の考えているものとは少し異なります。

先に巷で流れている話から解説します。

不動産を購入する際は、不動産の購入代金に加えて様々な諸費用が必要になります。

その購入に必要な諸費用によって不動産所得がマイナスとなり、給与所得と不動産所得を損益通算すると、課税所得が減るので税金還付を受けられ節税できるという話です。

この話は購入した1年目の話であって、2年目、3年目にはこの節税効果は見込めません。

これは本当の意味での税金対策にはなっていないと言えます。


当社が考える不動産投資による税金対策とは


当社が考える税金対策では、減価償却を利用して不動産所得をマイナスにします。

不動産所得のマイナスを給与や他の所得と合算することで課税所得を圧縮することができ、税金を安く抑えることができます。

減価償却について少し補足しますと、減価償却とは時間の経過や使用により価値が減少する固定資産を取得する際に、取得するための支払額をその耐用年数に応じて費用計上していく会計上の処理のことです。

減価償却を行うことで、実際には出ていかないお金を毎年経費にすることができます。

不動産投資における減価償却の対象について、「建物」は対象ですが時間の経過によって価値が減少しない「土地」は含まれません。

では仕組みについて詳しく解説します。


減価償却を活用した節税スキーム・仕組みについて


まず会計処理についての説明をしますと、不動産投資・賃貸経営では、実際のお金の動きと会計上の処理は一致しません。

例えば、金融機関への元利返済額は、利息のみが経費であり、元金部分は経費にはならないのです。

利息支払いは損益計算書の動きであり、元金返済は貸借対照表の動きとなります。

減価償却を活用した節税スキーム・仕組みは、この動きの不一致を活用します。

減価償却は不動産や設備に投資した費用を一定の期間にわたって費用分配する会計手続きのことですが、投資家としてのとらえ方は、キャッシュアウトせずに経費計上でき、不動産所得を圧縮できるものという位置づけです。


減価償却を活用した節税におすすめの物件は?




減価償却を活用した節税効果を高めるのに最適な物件は、中古1棟物件です。

その中でも物件を選ぶポイントは単年あたりの減価償却が多く取れる物件を選定することです。

節税が目的の場合は、法定耐用年数を超えた中古の木造や軽量鉄骨造がおすすめです。

例えば築22年以上の木造物件の減価償却期間は4年、築27年以上の軽量 鉄骨造の減価償却期間は5年と、新築物件に比べて非常に短期間で減価償却費を計上することができます。

短期での償却は所得税の圧縮に効果的ですが、償却金額が少なければ意味はありませんので、減価償却できる建物の金額を適正に大きくする必要があります。

法定耐用年数をオーバーした物件についての詳しい解説はこちらの記事が参考になります。


法定耐用年数がオーバーしている物件でも 融資を受けることは可能でしょうか。


節税目的で物件を購入する際のポイントは?


固定資産税評価額の土地・建物割合による按分は、一つの客観性のある指標として採用されます。

しかし、必ずしもこの金額割合で取引する必要はなく、有利な条件になるように交渉することがポイントです。

また、節税目的で収益物件を購入する場合は、売買契約書上、建物金額の明記が必須になります。

これまで減価償却で節税ができると説明しましたが、厳密に言えば「節税」ではなく「税の繰り延べ(先延ばし)」になります。


減価償却でできるのは税の先延ばし?


減価償却を行うことで毎年簿価上の建物金額は小さくなりますが、最終的には減価償却した金額の一部が売却益となるため、それに対する税金はかかります。

課税されるタイミングをコントロールできるという点で税の繰り延べは有効であり、特に事業法人の場合は利益のコントロールが可能です。


企業が節税目的で物件を購入するメリット(h2)

平常時は減価償却で利益を圧縮し、税の繰り延べでキャッシュを手元に置いておくことができます。

本業の利益が経営計画通りにならない場合は、物件売却で繰り延べていた税を利益として出すことができ、経営の安定化を図ることができます。


個人が節税目的で物件を購入するメリット



個人でも年収によっては法人より節税のメリットがあります。

税制の歪み、税率の差を利用し大きく節税が可能です。


■資産管理法人を活用した税金対策について


税金を抑える方法として、資産管理法人の活用があります。

個人の場合は累進課税で一定の所得以上だと税率が高くなります。

課税所得195万円以下の5%を下限に税率が上がり、課税所得が4,000万円を超えると所得税は45%となり、一律10%の住民税と合わせると税率は55%にもなります。

法人の場合は税率が30%強となっており、当社でも個人投資家との取引の半数以上で資産管理法人の設立をサポートし法人名義で物件を取得してもらっています。

■個人名義で物件を取得する税金対策について



税金の面では個人名義で物件を取得したほうがよい場合もあります。

メリットが大きいのは本業の課税所得が900万円(税率43%)以上、額面年収イメー ジで1,200万円以上の方です。

本業所得が大きい方は個人名義で収益物件を保有し、物件からキャッシュフローを得つつ減価償却費によって個人課税所得を圧縮し納税額をコントロールすることが可能です。

保有時に得られる不動産所得は総合課税による税率が適用されますが、売却時の不動産譲渡所得は分離課税となり、保有期間5年以内の場合は税率39%、5年超の場合で20%となります。

たとえば税率55%の高額所得者が個人で収益物件を保有した場合、減価償却した金額に対し55%の節税効果がある一方、売却時には累計の減価償却金額に対し20%の税率となり、減価償却金額の35%分を節税できます。

高額所得者が個人名義で減価償却目的の収益物件を持つことは、非常に大きな節税効果が見込めるのです。


まとめ


収益物件を保有することで物件運用によるキャッシュフローを得ながら、別途所得税や法人税などを節税、タックスマネジメントすることが可能です。


今回の内容をYouTubeチャンネルの動画では具体例も入れながら解説しています。

さらに詳しく知りたい方は、当社のYouTubeチャンネル、Vol.24『不動産投資による税金対策の仕組み』をご視聴下さい。



Vol.24『不動産投資による税金対策の仕組み』


今回は、収益物件の減価償却を活用した節税の仕組みについて解説しましたが、他にもアパート・マンション経営における成功の秘訣や失敗事例などを学べるコンテンツを多数用意しています。

これから不動産投資を始める方もすでに賃貸経営をされている方にも参考になる情報を提供してまいりますので、ぜひご自身にあったコンテンツをご利用下さい。


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