不動産投資で税金対策とは?減価償却を活用した節税スキームを解説!

不動産投資で税金対策とは?減価償却を活用した節税スキームを解説!

 

不動産投資、賃貸経営で節税ができるということは聞いたことがある方は多いと思います。

この記事では、収益物件の減価償却を活用した節税の仕組みについて解説します。

 

■よく世間で言われる不動産投資を活用した節税とは

 

巷で流れている不動産投資を活用した節税は、当社の考えているものとは少し異なります。

先に巷で流れている話から解説します。

不動産を購入する際は、不動産の購入代金に加えて様々な諸費用が必要になります。

その購入に必要な諸費用によって不動産所得がマイナスとなり、給与所得と不動産所得を損益通算すると、課税所得が減るので税金還付を受けられ節税できるという話です。

この話は購入した1年目の話であって、2年目、3年目にはこの節税効果は見込めません。

これは本当の意味での税金対策にはなっていないと言えます。

 

■当社が考える不動産投資による税金対策とは

 

当社が考える税金対策では、減価償却を利用して不動産所得をマイナスにします。

不動産所得のマイナスを給与や他の所得と合算することで課税所得を圧縮することができ、税金を安く抑えることができます。

減価償却について少し補足しますと、減価償却とは時間の経過や使用により価値が減少する固定資産を取得する際に、取得するための支払額をその耐用年数に応じて費用計上していく会計上の処理のことです。

減価償却を行うことで、実際には出ていかないお金を毎年経費にすることができます。

不動産投資における減価償却の対象について、「建物」は対象ですが時間の経過によって価値が減少しない「土地」は含まれません。

では仕組みについて詳しく解説します。

 

■減価償却を活用した節税スキーム・仕組みについて

 

まず会計処理についての説明をしますと、不動産投資・賃貸経営では、実際のお金の動きと会計上の処理は一致しません。

例えば、金融機関への元利返済額は、利息のみが経費であり、元金部分は経費にはならないのです。

利息支払いは損益計算書の動きであり、元金返済は貸借対照表の動きとなります。

減価償却を活用した節税スキーム・仕組みは、この動きの不一致を活用します。

減価償却は不動産や設備に投資した費用を一定の期間にわたって費用分配する会計手続きのことですが、投資家としてのとらえ方は、キャッシュアウトせずに経費計上でき、不動産所得を圧縮できるものという位置づけです。

 

■減価償却を活用した節税におすすめの物件は?

 

減価償却を活用した節税効果を高めるのに最適な物件は、中古一棟物件です。

その中でも物件を選ぶポイントは単年あたりの減価償却が多く取れる物件を選定することです。

節税が目的の場合は、法定耐用年数を超えた中古の木造や軽量鉄骨造がおすすめです。

例えば築22年以上の木造物件の減価償却期間は4年、築27年以上の軽量 鉄骨造の減価償却期間は5年と、新築物件に比べて非常に短期間で減価償却費を計上することができます。

短期での償却は所得税の圧縮に効果的ですが、償却金額が少なければ意味はありませんので、減価償却できる建物の金額を適正に大きくする必要があります。

法定耐用年数をオーバーした物件についての詳しい解説はこちらの記事が参考になります。

法定耐用年数がオーバーしている物件でも 融資を受けることは可能でしょうか。

 

■節税目的で物件を購入する際のポイントは?

 

節税目的で物件を購入する際のポイントは、物件価格のうち建物の比率をどれだけ高められるか、ということです。

土地建物の割合について、固定資産税評価額の土地・建物割合による按分は、一つの客観性のある指標として採用されます。

しかし、必ずしもこの金額割合で取引する必要はなく、有利な条件になるように交渉することがポイントです。

売主との交渉を経て土地建物価格が決まった際には、売買契約書に土地と建物の金額をきちんと明記しておく、ということが大切となります。

また、節税目的で収益物件を購入する場合は、売買契約書上、建物金額の明記が必須になります。

さて、これまで減価償却で節税ができると説明しましたが、厳密に言えば「節税」ではなく「税の繰り延べ(先延ばし)」になります。

 

■減価償却でできるのは税の先延ばし?

 

減価償却を行うことで毎年簿価上の建物金額は小さくなりますが、最終的には減価償却した金額の一部が売却益となるため、それに対する税金はかかります。

課税されるタイミングをコントロールできるという点で税の繰り延べは有効であり、特に事業法人の場合は利益のコントロールが可能です。

 

■企業が節税目的で物件を購入するメリット

 

企業が節税目的で物件を購入するメリットを解説します。

 

①現金流出が少なく、かつ拘束されないため自由度が高い

 

収益不動産購入時には融資を活用することで現金を手元に置けて、いつでも売却することで現金化できます。

 

②タックスマネジメントを自在にできる

 

保有中は税の繰り延べで支払う税金を抑え、決算調整等で利益が欲しいときには売却することで益出しすることも可能です。

オーナー経営者の意のままに税をコントロールすることができます(タックスマネジメントと言います)。

 

③税の繰り延べにより節税できたお金は、無利息の資金調達と同効果

 

経営資源で最も大切なものの一つが現金ですが、税の繰り延べにより手元に現金が残るため、見方を変えればその現金は無利息で金融機関から借りた事と同じことと言えます。

 

④保有中はキャッシュフローが得られる

 

税の繰り延べをする一方で、毎月安定的にキャッシュが入ってきますので、手元現金を確保することも可能です。

このように、企業・法人にとって、収益不動産は経営の安定化を図るだけでなく、節税対策ツールとしても非常に有効なツールになります。

 

■個人が節税目的で物件を購入するメリット

 

個人で投資する場合もやはり節税効果が得られますが、その効果の大きさは法人とは比べものになりません。

なぜなら、「税制のゆがみ」を利用して、売却時に納める税金を減らすことができるからです。

 

「税制のゆがみ」を利用する

 

個人で不動産を保有する場合も、保有期間中は法人と同じように減価償却費を計上して、税の繰り延べ効果を得ることができます。

しかも、累進課税なので、税率が高い人ほどより大きな節税効果を享受できるわけです。

一方、売却時には、長期譲渡であれば20%の税率しかかかりません。

購入価格と売却価格が同額であったケースを仮定します。

保有中の所得税・住民税率が50%だった場合、長期譲渡税率20%との差は30%となることから、減価償却費×30%がまるまる節税出来てしまうことになります。

この「税制のゆがみ」を利用できるのは、個人ならではの大きなメリットだと言えます。

個人が節税目的で不動産投資を行う場合、物件取得を個人名義で行う方法と法人名義で行う方法があります。

 

■資産管理法人を活用した税金対策のメリット

 

法人名義で物件取得を行う、つまり資産管理法人を活用する税金対策のメリットについて解説します。

法人化のメリットは3つあります。
・税金が抑えられる(個人に比べて税率が低い)
・経費の範囲が広がる
・融資面で有利(継続融資が受けやすい)

ご存じのように、個人所得税・住民税は累進課税となっているので、本業の年収が高い方が収益物件を個人名義で取得すると納税額はますます大きくなり、得られる税引後キャッシュフローが減ってしまいます。

目安としては、給与所得と不動産所得から社会保険料などの控除を引いた課税所得が900万円を超えるようなら、法人化を検討したほうがいいでしょう。

また、給与だけで課税所得が900万円を超えるような方(額面年収で1,200万円以上)は、1棟目から法人名義で取得するのがお勧めです。

当社でも個人投資家との取引の半数以上で資産管理法人の設立をサポートし法人名義で物件を取得してもらっています。

 

■まとめ

 

今回は、収益物件の減価償却を活用した節税の仕組みについて解説しました。

収益物件を保有することで物件運用によるキャッシュフローを得ながら、別途所得税や法人税などを節税、タックスマネジメントすることが可能です。

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