アパート経営のリスクについて。新築一棟で注意すべきことは?

この記事ではアパート経営のリスクについて、「新築一棟で注意すべきこと」を解説します。

当社では、中古一棟物件に合わせて新築一棟物件も保有することで、利益が最大化する不動産ポートフォリオを組成できると考えており、新築一棟物件もお客様に提供しています。

まずアパート経営全般のリスクについて解説した上で、新築一棟ならではのリスクを解説します。

アパート経営全般のリスクについて

アパート経営は、外部環境に左右されやすい他の投資とは異なるリスクが多数あります。

■火災・地震リスク
■金利上昇リスク
■事故リスク(死亡事故)
■損害賠償リスク
■価格下落リスク(キャピタルロス)
■空室リスク
■家賃滞納リスク
■修繕リスク

これらのリスクは事前に対処することができます。事前に対処することリスクを下げることができるのは、アパート経営(不動産投資)のメリットの一つでもあります。

アパート経営全般のリスクや対処方法の詳細はこちら(不動産投資にはどんなリスクがある?)のコラムに掲載しています。

新築一棟物件を検討する際にはさらにいくつかの注意点があります。

新築一棟のリスク、アパート経営で注意すべきことは?

 

・新築プレミア賃料がなくなれば賃料は下落していく
・適正賃料の見極めが必要
・競争力ある間取りではない可能性もある

■新築一棟で注意すべきこと①新築プレミア賃料がなくなれば賃料は下落していく

日本人は新築を好む傾向があり、新築未入居物件は、通常より賃料を高くして貸し出しできます。(これを新築プレミアムと言います)

新築プレミアムは最初の入居者のみ有効で、一度退去が出れば賃料は下落します。5年後に賃料が20%下落することも地方などのエリアによってはあります。

よって、新築プレミアム時の利回りで投資判断するのではなく、その後の賃料下落を良く調べて、賃料下落後であってもキャッシュフローが十分に回ることを確認の上、投資することが大切となります。

広告料やフリーレントで無理やり吊り上がっていないかなども確認する必要があります。

■新築一棟で注意すべきこと②適正賃料の見極めが必要

物件概要書に表示されている利回りは、総投資額に対する利回りかどうかをしっかりと見定める必要があります。

・家賃下落率の想定が無いケース
・空室や滞納損失想定がないケース
・利回り計算に細工がされているケース

新築物件の物件概要書には、利回りが正しく計算されていないケースが散見されます。

満室想定家賃を「土地+建物建築費用」で除算(割り算)して表面利回りを求めているケースがあり、この場合は表面利回りを当然高く見せることができます。

しかし実際には別途、外構費用や給排水引き込み工事、その他諸経費がかかり、トータルでの投資金額はより多額になります。

他にも家賃下落率や滞納損失がどう反映されているかなど、提示された利回りが具体的にどういった計算式で求められているか、良く資料を精査する必要があります。

■新築一棟で注意すべきこと③競争力のある間取りかどうか?

建築コストが上がったことでアパート供給業者も利益を出しにくくなっています。

利回りを良く見せるために行われるのは1室あたりの面積をギリギリまで狭くすることですが、土地には容積率が定められており、建てられる面積はおのずと決まります。

少しでも多くの部屋をその土地に詰め込めば、理屈上は家賃収入が増え利回りが高くなりますが、狭い部屋では将来まで長期的に競争力を保つことが難しくなります。

地域にもよりますが、単身者用で20平米以下の物件は避けたほうが良いでしょう。

ここまで新築一棟のアパート経営において注意すべきリスクについて解説してきました。

注意すべきことが多いと感じた方もおられるかもしれませんが、解説したリスクは事前に対処すれば下げられるリスクです。

新築一棟のアパート経営は、リスクを下げることができれば、資産運用のツールとして検討する価値は十分あると当社は考えております。

続いて、新築一棟アパート経営のメリットについて解説しておきます。

 

■新築一棟アパート経営のメリットは?

新築一棟のアパート経営のメリットは主に4つあります。

・入居付けがしやすい
・融資が組みやすい
・低金利/長期間
・大規模修繕が発生しにくい

それぞれのメリットについて解説していきます。

新築一棟アパート経営のメリット①入居付けがしやすい

日本人は新築を好む傾向がある為、入居付けがしやすく、満室にしやすいメリットがあります。

新築一棟アパート経営のメリット②融資が組みやすい

金融機関は新しい物件に融資をつけやすいので、融資審査に通りやすいメリットがあります。

新築一棟アパート経営のメリット③低金利/長期間

融資期間は30年や35年など長期間で融資が組みやすく、金利も低くなりやすい傾向があります。

属性が良い方であれば金利は1%以下の場合もあり、サラリーマンの方でも2%など、低金利で組みやすくなります。

新築一棟アパート経営のメリット④大規模修繕が発生しにくい

新築の場合は10~15年は外壁塗装工事なども無く、室内の設備が壊れることも考えにくいので、大規模修繕までの期間も長く、突発的な修繕も発生しにくいメリットがあります。

新築一棟のアパート経営について

まとめますと、他の投資とは異なる不動産投資のリスクに加え、新築一棟特有のリスク、具体的には家賃下落率の想定や賃料設定の予測などがあります。

これらのリスクに対して、アパート経営、不動産投資を始める前に初期設定の段階で全てのリスクに対する対処を行うことが不動産投資の成功の秘訣になります。

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