不動産投資にはどんなリスクがある?

不動産投資は、株式投資などの他の投資に比べ、比較的安定的に収益を上げられますが当然にリスクがあり、どのようなリスクがあるかを把握しておくことは、投資で成功するためには必要なことです。

■不動産投資のリスクには何がある?

不動産投資には、以下のようなリスクがあります。

1.空室リスク

 現在の不動産投資の主流は、インカムゲイン狙いです。部屋などの空間を貸し出すことで、その対価として家賃等を得るということです。
 そのために、家賃を支払ってくれる入居者がいる、という前提があります。
 空室リスクは、入居者が想定通り入らず、または空室が長期化することで、家賃収入が少なくなるリスクです。

2.家賃滞納リスク

 不動産投資のリスクの中で、空室とともに問題になりやすいのが「家賃滞納」です。
 家賃滞納の理由は、ただ単に忘れているだけであれば、連絡を入れればすぐに払っていただけることがほとんどなので、まだ良いですが、払う気があってもお金がない場合や、中にはそもそも払う気がない滞納者の場合には対応に頭を悩ませることになるでしょう。

 厄介なことは、会計上、入居者と賃貸借契約を締結している時点で売上が立ち、家賃を回収できない場合は未収金に計上されることです。未収金とは、商品やサービスを提供し、それに対する対価の支払いを受けていない債権のことです。
 家賃を回収できていないにも関わらず、売上は立っているため、帳簿上は「利益」となります。その「利益」に対して税金が発生するため、家賃が得られていないのに税金を納める必要があるのです。
 退去をしてほしくても、立ち退き訴訟を起こすためには3か月以上の滞納実績が必要で、その間に得られる家賃が得られないばかりか、訴訟にも費用が発生し多額の損失となります。

 家賃滞納は賃貸経営上大きなリスクとなります。

3.修繕リスク

 中古1棟物件では、室内修繕工事と外壁・屋上(屋根)防水工事という二つの修繕を常に考慮しなければなりません。
 長期入居者が退去して室内をフルリフォーム(一定の住宅設備の更新含む)する場合、単身者向けで20万円前後、ファミリー物件で30万円~100万円程度の費用を見なければなりません。
 また、大規模修繕工事と呼ばれる外壁・屋上(屋根)防水工事は物件規模にもよりますが、アパートタイプで200万円~400万円、マンションタイプで1,000万円以上のコストが必要です。10年~20年のスパンで大規模修繕を行う必要があります。

4.火災・地震リスク

 不動産投資は建物の空間という商品を貸し出し、毎月の使用料(家賃)をもらうことで利益を得る投資(事業)です。ですから商品である建物自体が、火災や自然災害などで損額を受ける可能性があるというのは大きなリスクといえます。特に日本は地震が多い為、大地震に対する備えが必須です。

5.金利上昇リスク 

融資を受けて投資ができることは不動産投資のメリットですが、借入金利が上昇することで返済金額が上昇するデメリットもあります。借入金利が上昇し、返済額が増えると収支が悪化してしまいます。

6.事故リスク(死亡事故)

 入居者の方が自殺・他殺・孤独死してしまうことで、同物件のほかの入居者が一斉に退去したり家賃が下がる可能性があります。また亡くなった方のお部屋の原状回復工事も必要です。単身向けのお部屋でもフルリフォームすると、100万円、200万円の単位の修繕費となるでしょう。
 特に孤独死については、日本は高齢社会をむかえているため、避けて通れない問題となっています。

7.損害賠償リスク

 収益物件を所有することで、他人から訴えられたり賠償を求められたりするリスクがあります。例えば建物の不具合が原因で第三者に危害を加えてしまったケースです。収益物件のオーナーには営繕管理義務が生じます。民法の工作物責任(民法717条)に該当し、「物件の欠陥が原因で他人に損害が生じた場合、最終的には所有者がその損害を賠償する責任を負う必要がある(無過失責任を負う)」という主旨になります。

■リスクには事前対策が打てる!

 不動産投資を始めよう!と思っても、これほどリスクがあると知ると、意欲を削いでしまうかもしれません。

 しかし、不動産投資は、外部環境に左右されやすい他の資産運用方法とは異なり、事前に対策を打つことができるのです。これは不動産投資のメリットの一つでもあります。

 たとえば、空室リスクに対してはエリアの賃貸需給バランスを精査したり、入居付けに強い管理会社をパートナーにしたり、空室率を加味した利益シミュレーションを行う等です。火災・地震リスクには、適した保険に加入することで対処することができます。

 ほぼすべてのリスクへの対処策は、「初期設定を間違わない」ということです。リスクを正しく把握し、事前に対応策を練れば、不動産投資は着実に資産運用ができる効率的な方法です。

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