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ワンルームマンション投資が活況だけど大丈夫?

2019年09月28日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


当社では今期から新しい人事評価制度を導入しました。

会社がどんどん成長する中で、社員数が増加した結果、階層化も進み今までの人事評価制度ではひずみが生じていたという経緯からです。

具体的には新人事制度は、「ミッショングレード制」という考えを採用しております。


これは、会社が求める役割に応じて、各社員の等級および毎月の給料が決まり、各等級に応じた各社員のミッションの達成度合に応じて賞与が決まるという制度になります。


※リクルート社などでも採用されている制度です。


等級が一緒であれば、社歴・年齢など関係なく月の給料は同じとなります。

そして、各社員にはミッション・目標がありますので、その目標の達成度合い・付加価値創造の度合い、組織への影響力などを考慮して査定が行われ、それが賞与に反映されるということになります。
ここでは同じ等級であっても大きく差がつくことになります。


これにより、社歴が長いとか、過去に成果を出した等の理由で給料が高止まりすることが無くなる一方、仕事の成果に対して適正に評価し、それを賞与で社員に還元できるようになりました。


色々な会社をこれまで見てきましたが、社歴が長いだけとか、過去に成果を出して役職についたものの、今では全く成果を出していない人材が高い給料をもらっていることが散見されていました。

それは会社にとっては悪影響でしかありませんし、ひいてはお客様の為にもならないと思っています。


成果を出す、つまり顧客に直接的間接的かは問わず、貢献した社員にスポットライトがあたる組織でなければ、顧客が喜ぶサービスを提供できるとは思いません。


今回の新制度により、社員に良い緊張感、そして意欲が芽生え、会社がより良い方向に行くことを期待しています。



さて、本題です。


ワンルームマンション投資が活況だけど大丈夫?


についてです。


先日、異業種交流会に参加してきました。

自己紹介で収益不動産を活用した資産運用コンサルティングをしていますと言ったので、その後の会話の中で、不動産投資の話題になりました。


比較的若い参加者が多かったのですが、周りの20-30代の若いビジネスパーソンには、新築・中古のワンルームマンション投資を行っている方が一定数いるということでした。
参加者の中にはいませんでしたが、同僚でやっている人も数名いるという話でした。


聞くと、会社の先輩・同僚からの紹介で購入したという経緯が多いようです。


老後2000万円問題でも注目された通り、将来の経済的不安を払しょくするために、何か資産運用をしなければならない、という雰囲気が若い世代にも醸成されつつあるということの証左とも言えます。


しかし、その投資で正しかったのでしょうか。


結論を言えば、その投資では全く将来の経済的不安、会社員の方で言えば将来の私的年金の構築には貢献しません。


全く儲からないからです。

その理由は再三、本やブログで書いていますのでそちらをご参照ください。

過去記事【新築区分マンション投資 失敗パターン】
<実例>はこちら
<解説>はこちら
<解説2>はこちら
<解説3>はこちら


営業トークとして、

・毎月わずかな負担で将来の私的年金を作る

がありますが、でたらめです。

今の流通価格・利回りでみると、毎月1万円程度を手出ししないと、ローンの返済やランニングコストを賄えない物件が多すぎます。
ローンの返済が進みますが、それ以上に最初の購入価格が高すぎ、すぐに物件価格の下落が激しく進みます。
結果として、ローンの返済スピードより市場での物件価格下落の方が、スピードが速く、いつまでたっても資産形成できません。

※リーマンショック後などであれば、その後物件価格が上がることはありましたが、今は明らかに高すぎでこれ以上相場が過熱することは考えにくい。


このように、資産運用としてワンルームマンション投資は、融資前提の場合であれば全くお勧めできるものではありません。
では、なぜこんなに活況なのか?
資産運用に関するリテラシーが乏しいという点はそもそもなのですが、もう一つは収益不動産業界の事情です。


収益不動産業界の全体的なトレンドとして、1棟物件を扱う業者の業績は芳しくなく、区分ワンルーム物件を扱う業者の業績は好調、というものがあります。


これは、1棟物件への融資が厳格化されているのに対し、区分ワンルーム物件への融資は今まで以上に出ているからです。


1棟物件への融資が厳格化されたのは、かぼちゃの馬車などの新築シェアハウスの問題、かぼちゃの馬車や第三者の為の契約取引で、融資を積極的に出していた一部の金融機関の不正問題、1棟物件を供給する会社の不正問題などが発端となっています。


地域差はありますが、今でも以前のように、1棟物件へ融資を積極的に出す金融機関は多くなく、限られた金融機関でのみ対応している状態です。


対して、新築・中古ワンルームマンションへの融資は、上記のような事件の影響を全く受けておらず、むしろ積極的に融資が出ています。


これは、住宅ローン的な融資審査の仕組みとなっており、会社員の年収をベースにおおよそ年収×10倍の融資が限度となっていることが大きいと思います。

金融機関としては、万が一家賃収入からの返済が滞っても、月々の給料や貯金から補填したりできるだろう、という考えがあり融資が出ているのです。


ここで注意すべきは、

融資が出ているから、その投資が良いとは限らない


ということです。


かぼちゃの馬車による新築シェアハウス投資、三為業者による中古1棟物件投資、などで投資をした方の話を聞くと、

金融機関が融資を出してくれる投資案件なんだから、大丈夫だろうという気がした

という話を聞きます。


炎上覚悟でいえば、金融機関の多くは物件を見る目はないです。(一部で不動産屋か?というくらいの目利きをする金融機関はありますが)
なので金融機関が融資を出すからその投資案件は、安心という完全に第三者依存の思考はやめるべきです。


もちろん、融資が出なければ投資自体が出来ないので、融資が受けやすい物件が良いというのはありますが。


資産運用の必要性が高まってきている中で

周りがやっているから、
紹介を受けたから、
金融機関が融資を出すから、

という短絡的な理由で投資をするのではなく、自らが学び情報を取りにいかなければ、良い投資、資産運用はできないことをよく理解いただければと思います。


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明



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