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またまた新たなアパートローンが登場しました

2020年12月12日

テーマ:
次世代不動産投資みんなで資産運用


毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

先日、毎年恒例の望年会を開催しました。





この時期に?という批判が聞こえてきそうですが、高齢者および基礎疾患者のみ重篤化リスクがあり、我々現役世代にとってはただの風邪に過ぎない新型コロナウイルスにより、我々の現役世代の経済活動が脅かされることは断じて反対の立場を私は取っておりますので、例年通り実施しました。
(一応の感染対策なるものはやりましたが)


宿泊した旅館の方々は大変喜ばれており、私・当社にとても感謝しておりました。(社員が70人いますので数百万円を一晩で使いましたので)


うがい、手洗いの徹底というのは、私は日々実施しており(多少の潔癖)、今年もそれをやっているので何ら風邪なども引きませんし、日々全社的にもそのようにしていますので、むしろ多くの方が今までそういった基本的な行動・衛生面に対して気を使っておらず、ワイドショーの低レベルな情報に惑わされ、過剰反応しているにすぎません。

(先日ある住宅・メディア関係の方と会食しましたが、ワイドショーの情報のみ信じる層を、「ワイドショー層」と定義するらしいです)


今回のコロナ禍における、人それぞれの反応・とらえ方を見ると、情報リテラシーの高低が良くわかります。

科学的根拠・数字を基に自らの頭で正しく物事を判断していきたいものです。


さて、本題です。

またまた新たなアパートローンが登場!

についてです。

少し前の本ブログで、高年収の会社員の方など安定的に収入を得ている方向けに、パッケージ型アパートローンが復活してきたことをご紹介させて頂きました。

「会社員向けアパートローンの復活 パート1」はこちら
「会社員向けアパートローンの復活 パート2」はこちら


先般ご紹介したアパートローンは年収要件が1000万円以上となっているため、使える方は一部に限られるという内容でした。

その時ブログで、「今後年収要件が下がる融資商品も出てくると思うので動向に注視すべし」と書きました。


はい!お待たせしました、その予告通り、新たに年収要件が緩和された融資商品がこの度登場しました。

※当社はこういった情報は、金融機関から持ち込まれるケースが全てです。


では早速概要をご紹介します。


【 金融機関K】

■融資可能な方の条件
・特別の年収要件なしで、購入物件の収入・発生する借入、既存物件の収入・既存借入から総合的判断(具体の算定式あり)
・20歳以上65歳以下で完済時の年齢が80歳未満

■対象エリア
・首都圏:東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県
・近畿圏:大阪府、京都府、兵庫県
※東京都は全域対象となるが、その他の地域は行政区ごとに可否が明確に決まっている

■融資金額
・1件あたり最大1億円、融資限度額は2億円

■融資割合(自己資金割合)
・最大90%(10%の自己資金は必須)

■適用金利
・原則1.975~2.475%(変動金利)
・団体信用生命保険は金利に含まれる

■融資期間
・新築35年


ポイントは以下の通りです。

①年収要件はなく、総合的判断となる

②既存借入があってもキャッシュフローがまわっていればOK

③10%の自己資金は求められる

④実質的に現状は新築物件しか対応していない


ポイントを細かく見ていきましょう。


①年収要件はなく、総合的判断となる
他のアパートローンと異なり、明確な年収要件がありません。
総合的判断となります。といっても年収を全く考慮しないかといえばそんなこともありません。
年収が高いほど有利になるのは間違いのない事実です。

総合判断といえば金融機関お得意の逃げ道?ですが、本金融機関の場合はその総合判断の具体の計算方法があります。

大まかに言えば、

今回購入あたっての借入及び既存借入による合計の年間返済額が、本業の年収(額面給与に掛け目を入れる)に購入物件および保有物件の家賃収入(これも経費率など一定の掛け目を入れる)の和に対して、何%であるか

という判断となります。(返済比率判断)

重要なのは、本業の年収以外にも、購入物件・保有物件の年収ということになります。

つまり、本業の年収含めた収益還元評価の金融機関、ということです。


②既存借入があってもキャッシュフローがまわっていればOK

①に関連するのですが、パッケージ型アパートローンの多くは、年収倍率による融資枠が定めれており、その枠には既存借入を含めます。

例えば年収700万円の方は7000万円の融資枠があるけれども、住宅ローンが4000万円あれば、融資の枠は3000万円程度になってしまう、という感じです。

この金融機関の考え方は、「お金の生む良い借金はマイナスに見ない」というスタンスで、収益不動産購入による借入があってもキャッシュフローがきっちり回っていればマイナスには見ず、むしろ①の通りプラスに見てくれます。


③10%以上は自己資金は求められる

ここは残念なところかもしれませんが、フルローンは出ません。
必ず10%以上の自己資金が必要となってきます。

上記の①で返済比率が規定を下回る場合は、自己資金を多く入れ返済金額を減らすことで、融資が通ることはあるとも言えます。


④現状新築物件しか対応していない

これはこの金融機関のスタンスなのですが、現在は新築物件に対して積極的に融資を出すようです。
これは過去中古物件に積極的に出していた時期があるのですが、その時の反省的なものがあるのかもしれません。(あくまで推測です)

中古物件に対しての長期ファイナンスには向いておらず、新築物件に対して最長35年(木造でも)の融資を受けられることがメリットであるので、新築物件購入の際に利用する感じとなります。


以上、ポイントを解説させていただきました。

融資枠が更に増えたことで、不動産投資の規模拡大がしやすくなりつつあります。

既存借入れを見ないところがポイントですが、一方でその物件の収支・キャッシュフローが回っていることがとても重要になってきたとも考えます。

年収が高くない方が、キャッシュフローがマイナスor薄い、新築・中古のワンルームマンションを購入してしまったら、こういった良い融資商品すら使えなくなります。

やはり、不動産投資は初期設定がとても大事なのです。
※属性が高い方はあとからリカバリーはまだ可能です。ここで言う高属性とは、年収2000万円以上or現預金等の金融資産3000万円以上が最低条件です。


本日は以上です。


大和財託株式会社
藤原 正明


藤原個人のTwitterを始めました。
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@fujiwaramasaaki

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