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コロナショックから身を守る!中小企業が収益不動産を活用してタックスマネジメントを行う方法(具体篇1)

2020年05月9日

テーマ:
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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


5月に入りました。
5月6日まであった緊急事態宣言が延長となり5月末までとなりました。

私個人としては政府の判断には色々思うことがあるのですが、まずはこの現状を受け止めて粛々とやるべきことをやってまいります。


私の周りには事業をやっている方が多いのですが、飲食系や宿泊系の事業をされている方々はかなり厳しい状況に追い込まれています。
(直接の知人ではまだありませんが、知人繋がりでは廃業に追い込まれた話も耳に多く入ってくるようになりました)


借入をして事業をしていて自己破産(倒産)手続きをする場合、1-2か月以上の時間を要するので、実際に企業の倒産が多く出てくるのは今後2-3か月後であろうと思います。
(帝国データバンクなどの信用調査会社の倒産速報に出てくるのは債務が一定額以上の場合のみで、実際はもっと多くの企業・個人事業主が倒産に追い込まれていく可能性が高いです)


自粛により需要が消失し実経済にも影響がダイレクトに出てきていますので、不動産価格への影響について気になる方も多いと思います。

不動産価格は株価と相関関係がみられますが、遅効性があるためすぐに下がることはありません。
(過去の統計的には2年弱遅れて下がっています)
但しこれまでの不動産価格下落は、金融側が発端となったケースであるため、今回とはまた違った状況です。
(コロナ禍が今後1年以上続けば何らかの影響は出てくると想定していますが)

それよりも注視すべきなのは融資情勢です。
融資が今後厳しくなっていけば価格が下がっていきます。
金融機関が実経済の不況を見て不動産向け融資も出さなくなっていけばダイレクトに不動産価格に影響してきます。

一部アパートローン系金融期間が面談や金銭消費貸借契約を控える動きがあったり、一般事業者のコロナ緊急融資の対応で不動産向け融資は後回しになったりと影響はありますが、当社調べでは関東圏・関西圏の金融機関の融資姿勢は、コロナ前と今とで大きく変わってはいません。

収益不動産向け融資は金融機関としては長期安定債権としての位置づけが強く、さらに今回のコロナ禍によって、住居系収益不動産の安定性が改めて認識されたと思っています。
(もちろん今後長期化すれば家賃滞納リスクは出てきますが、公的扶助も充実しております)


現在当社にも、元々の将来不安ニーズの問合せに加え、コロナ禍によって安定収益源の重要性に気付かれた法人・個人からの問い合わせが増えています。


当社としては社会的ニーズに応えていけるように、事業を推進してまいります。


さて、本題です。


本日は、「中小企業がタックスマネジメントを行うことの重要性 具体篇1」についてです。


前回の記事はこちら


コロナショックなどの不測の事態が起こっても、企業が倒産せずに事業を継続できるためにはとにかく資金繰りが大切となります。

今回は収益不動産を活用して平時から税の繰り延べ(タックスマネジメント)を行うことがいかに効果的であるのか、という話をしていきます。


収益不動産を活用して税の繰り延べを行いタックスマネジメントをする、というのを具体的に言えば、

収益不動産の建物部分(及び建物附属設備)の減価償却費をうまく活用する

ということになります。


経営者の方なら会計の知識が多少なりともあると思うのですが、まず減価償却費とは何かという解説をします。

会計的な解釈は、長期にわたり使用される固定資産の取得を要した支出を、その資産が使用できる期間にわたって費用配分する手続きのことを言います。

例えば、1000万円の新車を購入した場合、購入したときにお金が1000万円出ていっていますが、その年度で1000万円を経費として計上するのではなく、複数年にわたって分けて費用計上します。

車の法定耐用年数は6年ですので、1年あたり166.6万円(1000万円/6年)を費用計上するということです。

もし現金でこの車を購入していたなら、現金1000万円出ていったのに、その年は166.6万円しか費用計上できないということになります。

しかし、全額融資で購入した場合は購入資金1000万円は出ていきますが、借入金1000万円が入ってきますので、現金収支はプラスマイナスゼロとなり、そのうえで経費166.6万円が計上できることになり、税金のコントロールができていることになります。

※自動車の多くは、すぐに価格が大きく下落するのが一般的であるため、タックスマネジメントの観点からは不向きとなります。
フェラーリなどの一部の高級車は経年によって値段が下がりにくいのですが、今度は税務的に経費として認められるケースは限定されますので、いずれにしても自動車をタックスマネジメントのツールとして活用するのは難しいです。


収益不動産は建物部分に関し上記と同じように固定資産として減価償却費を計上でき、かつ物件にもよりますが経年による価値下落も限定的のためタックスマネジメントに向いています。


一例を出してみます。

1棟アパート 木造 築25年
物件価格:5000万円 (土地:1500万円、建物:3500万円)

木造建物の法定耐用年数は新築で22年となります。
中古建物の場合は、経過年数に応じて以下の年数期間となります。

法定耐用年数 - 経過年数 + 経過年数×20%

※法定耐用年数を超過している場合は、法定耐用年数×20%となる。


よって、築22年の木造建物の場合は

22年×20% ≒ 4年

となります。

1年あたりの減価償却費は、

3500万円 ÷ 4年 = 875万円

となります。


ここで、収益不動産の優位性をお伝えすると、物件購入に際して多くを融資で賄えるということです。

少し前までは物件価格のみならず、物件購入時の諸費用(仲介手数料、登記費用など)も融資を受けられたのですが、今は厳格化の流れとなっています。
とはいえ、事業が順調な法人や個人事業主であれば、物件価格の80%~100%の融資は受けられます。

仮に上記の物件を全額融資で購入できた場合、会社からのキャッシュアウトは伴わず、経費として875万円を計上できるということになります。

購入が法人名義、本業で800万円以上の所得を出している場合の実効税率を30%とすると節税額(税の繰り延べ額)は、

875万円×30% = 262.5万円

となります。

この分を手元に置いておけるということになります。


本物件は4年間にわたり減価償却費を計上できますので、4年間トータルでは建物金額部分3500万円を経費計上でき、節税金額は

3500万円×30% = 1050万円

になります。
この金額を手元に置いておくのもよいですし、運転資金として日々の資金繰りに回してもよいですし、成長資金として投資することも可能となります。

※加えていうと、家賃収入が入ってきますので、実際の手取りはもっと増えます。今回は減価償却費の説明のために割愛します。以前の安定収益源確保の記事をご覧ください。

記事はこちら


ちなみに、減価償却期間が過ぎて建物部分をすべて費用計上した後ですが、売却するか、新たに物件を買い増すか、のどちらかになります。

物件を売却する場合、どれくらいで売却できるかは大切な要素です。

税金をこの4年間で節税できたとしても、売却時に大きくマイナスになれば、節税効果が吹き飛ぶからです。

よってタックスマネジメント目的の物件は、以下のようなものが良いといえます。

・実売土地値段がついている物件
→土地値がついていれば、建物の経年は物件全体の価格に影響を及ぼしません。つまり購入時と同じ値段で売れる可能性が高くなるということです。

・建物が大規模修繕され、室内もリノベーションされている物件
→こういうタックスマネジメント目的の物件は、次の買い手も節税目的であることが多く、その場合きっちり修繕されていれば買い手が付きやすく融資も受けやすいです。


本日は、収益不動産の減価償却の活用についての解説でした。

次回、具体的に法人・事業主が購入した場合の効果を見てみます。


本日は以上です。


大和財託株式会社
藤原 正明


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