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コロナショックが不動産市況へ与える影響

2020年03月21日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


先日、土地付き1棟木造物件Z-MAISONの竣工内覧会を実施しました。

本物件は販売済みの物件で、購入いただいたお客様の了解を頂き実施することができました。

本イベントは当社にプライベート相談をされた方にのみご案内し、想定を超える方からご予約を頂戴したので時間枠を増やし、トータル30組超の方々にお越しいただきました。






参加いただいた方々からは、Z-MAOSONの仕様の高さ・構造の丈夫さについて大変好評でした。
(木造とは思えない重厚なつくりとのお言葉を皆様から頂いております)


多くの方より物件購入の意向を頂いておりますので、早期にご紹介できるように準備してまいります。


ご参加いただいたお客様から、今後の不動産市況、融資動向についてのご質問も多くありました。

よって本日は、


「コロナショックが不動産投資に与える影響」


について私見交えて解説します。


ご周知の通り、新型コロナウイルスが世界規模で感染者が出ており、各国対応に追われています。

人の行き来が制限され、工場での生産活動が制限されたりと、実経済への影響もかなりでてきていること、そして収束時期の不透明感などから、株式マーケットは世界的に大きく下落しています。

経済学者によってはリーマンショック級だという人もいます。(日銀黒田総裁は否定していますが)


こういった状況下において、不動産市況にも影響があるのではという考えも出てきており、先のようなご質問も多くいただいている状況です。

不動産と一括りに言っても、実は物件種類により株価との連動性はちょっと異なるのが過去の歴史からわかります。

ビルなどの事業系は影響度は大きくなります。企業活動と直結するからです。
同様に商業用地なども同じ動きをします。

一方、住居系の不動産、住宅地などは実はそれほど大きく下がったりしません。
リーマンのときでも10%程度の印象です。
とはいえ、仮に10%程度であっても価格が下がる可能性はあるのであれば、購入を控えようかという心理になるのは当然だと思います。


その選択肢は間違っていませんが、一方で注意点があります。

それは融資状況が変化せずに物件価格だけが下落するなら良い選択だが、融資がより厳しくなるのであれば結果として選択としては誤りとなります。

融資が厳しくなると物件価格が下落したとしても購入できなく、購入できる方は多額の現金を保有している一部の富裕層などに限られます。
(現にリーマンショック時に底値でビルなど事業向け物件を仕入れできたのも、キャッシュリッチの事業者などとなります。)


実際、金融機関が今後どのような融資姿勢で臨むかは不透明です。
金融機関は預金を何らかの形で運用しており、株式にも直接的・間接的に投資し運用しています。

今回の株式大暴落により含み損が大きくなれば財務が痛み、融資姿勢にも影響が出る可能性は否定できません。

当社でも情報収集を常にしていますが、今のところは急激に締めたところはないですが、新型コロナウイルスの問題が長期化し株式マーケットの低迷、物資サプライチェーンの混乱が続けば、融資を厳格化することも想定しておかなければなりません。


以上より、不動産投資を検討されている方は

①現預金を多数保有している方は、待ちの姿勢でも良いし、是々非々で物件購入のスタンス
②融資前提の方は融資の出ているうちに是々非々で購入するスタンス

が今のところの方針ではないかと考えます。

当社のお客様の中には、多額の現預金をお持ちの方もいらっしゃいますが、資産ポートフォリオで一般株式が多数を占める方もいらっしゃいましたので、そういった方は価値のボラティリティが低い不動産に資産を組み替える動きも出てきそうです。
融資を利用される方は、一昨年からの融資厳格化の流れが、今回のコロナショックでどうなっていくのか、良く注視の上、融資が出るようであれば物件購入したほうが結果的には良かったと言えると考えます。

※不動産投資の優れているところは、物件を購入している状態で仮に市況悪化・不動産価格下落があったとしても、金融機関から追証を求められたりロストカットさせられたりすることがありません。
そして、キャッシュフローが回っていればキャッシュフローが積みあがるとともに、残債が減っていき不動産市場価格と残債の差が含み益(純資産)として拡大していくからくりなのです。
融資をいかに受けてその時々のマーケットで物件を購入していけるかが大切です。(株式投資のドル・コスト法的な考え)


まだまだ収束までは時間がかかりそうですが、中国では終息宣言のような空気感になってきて物資サプライチェーンは正常化の見通しが出てきましたし、全く光が見えないわけではありません。

そして現在、我が国含めて各国当局が金融緩和を発動しています。

このコロナショックが収束した後はマネーあまりになることも想定され、そのマネーがどこに行くのか、となれば歴史を振り返ると金額のはる不動産という事になります。ポストコロナショックを見据えて冷静な対応が必要と考えます。

今後の動向に注視してまいります。


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明



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