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現在の融資情勢 パート1 会社員の方

2019年11月2日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


私事ですが、先日39歳の誕生日を迎えました。

特別何かをするわけでもなく、淡々とした誕生日でしたが、一つの節目としてこれまでの人生と今後の人生について色々考えておりました。

今振り返ると、それなりにチャレンジしてきたつもりですが、やはりあの時もっとチャレンジすればよかったという後悔は多々あります。

そして現状、私の頭にある理想のかたちは実現できていません。

残された数十年のなかでその理想を追求し実現するために、後悔のないように、ギアを上げてチャレンジし続けていこうと決意した誕生日となりました。

人生を終える時に俺はやり切った、と後悔の無いよう日々生きていきます。


さて、本題です。

現在の融資情勢についてです。


本ブログでは定期的に融資の動向について書いています。
令和1年度も上半期が終わりましたので、最近の動向について書きます。

結論から申し上げますと、今年の春からはそれほど変化はない、となります。

変化がない、とは前回同テーマの際に書きましたが、融資は属性によっては積極的に出ているという状況に変化がないということです。


ただ、今後の動き・展望が見えてきた部分もありますので、以下に属性別に書いていきます。


■会社員の方

現状、メガバンクや地銀などの市中金融機関は会社員の方への融資は超消極的です。

ただし、パッケージ型アパートローン系の金融機関は一定の金額までであれば積極融資を展開中です。

アパートローン系金融機関の融資対象でメインとなっているのが新築あるいは中古の区分マンション(ワンルームマンション)となっており、1棟物件は提供する会社が減ったこともあり案件自体は区分ワンルームマンションよりは少なくなっています。(金融機関担当者ヒアリングによる)

注意点としては、将来の含み益を期待しての投資であれば、中古ワンルームマンションは場合によっては選択肢としてありますが、フルローン近い投資の場合はキャッシュフローがわずかで資産がお金を産むという仕組み構築にはとても不向きです。

※中古ワンルームマンションの場合は、保有中のキャッシュフローは期待できませんが、長期的に保有することで、残債と物件市場価格との差が出てくればそれが含み益となり売却により多少の利益を出すことは可能、あるいは、残債を完済すれば理屈上は家賃収入から固都税等の経費を引いた部分が手取り収入として入ってはきます。

これは金融機関担当者も言っていたことですが、新築はキャッシュフローが出ないあるいはマイナス、中古はキャッシュフロー出るけど微々たるもの、という認識があります。

今の融資情勢を踏まえると、会社員の方の投資戦略は、資産運用の目的にもよりますがキャッシュフロー狙いでいくならば、アパートローン系金融機関からの融資で、新築・中古の1棟アパート・マンションを購入するのがまずはスタートできる方法となります。

おおよそ年収の10倍程度であれば融資を受けることが可能です。

金融機関の姿勢はしょっちゅう変わりますが、いつかわるか、どのように変わるかは分かりませんので今できる最善の方法で始めることをお勧めします。

※賛否両論ありますが、結果的に数年前にスルガ銀行で中古1棟物件を購入した会社員の方々は、今では受けられない金額の融資を受けられており、一部の方はキャッシュフローが出て手持ち現金もたまり、今では市中金融機関利用での物件購入が出来ている方もいるわけで、ここから学べることは、その時々でベストな方法で投資を始めるのが正解ということです。

キャッシュフローが出る物件を購入できたなら、そのキャッシュフローを貯めていき、手持ち現金を増やすことで、市中金融機関からのプロパー融資に近づくことが可能となってくるのです。

結局のところ、保有金融資産が全てということになりますので、物件保有することで本業以外にもう一つのキャッシュフローを生み出す仕組みを作るのが大切で、それは早いに越したことはないということです。

賃貸経営の実績を積みつつ、キャッシュフローを積み上げ、残債を減らしていけば、融資情勢が好転したときには物件の追加購入も可能になります。

当社では、この数年は会社員の方が物件を購入していただく割合は低くはなっていますが、1億円以下の新築・中古物件であれば取引させていただいております。

あるいは、今月中に開始するクラウドファンディングにより、手持ち現金を増やすことのお手伝いも可能となっています。

次回につづきます。

本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明



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