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収益不動産・建築業界の行く末 ②

2018年09月22日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


朝晩は秋を感じられる日が増えてきました。

秋の繁忙期が始まっており、空室も多く決まってきていますし、不動産売買も仕入れは順調に進んでいます。

秋の繁忙期は入居が決まりやすくなる一方、退去も増加傾向になる時期でありますので、機会損失ないようにきめ細やかなリーシング活動を進めてまいります。

管理戸数が増加していることもあり、今期はリーシング部門を含む不動産マネジメント事業部門の人員を大幅に増やす計画です。
また、労働集約的にならないように今の時期から早期にICT投資を行い、成長痛を極力軽減できる施策を打っていきます。

先の台風による被害も大きいため、とにかく不動産マネジメントに関することを最優先に事業を推進してまいります。


さて、本題です。

前回のつづきで、「収益不動産系業界の行く末」パート2についてです。


前回の記事はこちら


今世間をネガティブににぎわしている収益不動産業界で、これから起こってくる変化について書いています。

今後の全体的な流れは次の通りとなると予想しています。


1.金融機関による姿勢の変化

2.不動産価格の変化

3.プレーヤーの変化


前回では金融機関の姿勢変化についてお伝えしましたので、今回はその後に起こる不動産価格の変化についてお伝えします。



2.不動産価格の変化


収益不動産の売買・建築においては、キャッシュでの取引はまれで多くが金融機関からの融資を受けてとなります。


当然に金融機関からの融資が締まってくると、不動産価格にもかなりの影響が出てきます。


一般的に考えると、今後収益不動産価格は大きく下がりますとなります。

しかし果たして単純にそう言い切れるんでしょうか。

10億円以下の不動産売買・建築を現在も行っている当社の見立ては多少異なります。


結論を言えば、一部の物件は下がっていき、一部の物件は変化なし、という事です。


前回の記事で属性別に融資の変化を解説しましたが、それがこの不動産価格にリンクします。


この数年間サラリーマン向けに一部金融機関が融資をガンガン出していましたが、その対象となる物件にはいくつか特徴があります。

以下主な特徴です。

・地方
・鉄骨造 かつ金額1.5億円以上
・築25年以上


いわゆる●●●スキームといわれる手法で収益不動産業者が地方の物件を買取り、それをサラリーマンの方に高値で販売していましたが、融資がつかなくなった今、上記に合致するような物件は買い手がいなくなるため、価格は大きく下落していきます。


しかし、一部のアパートローンは融資姿勢に変化がないため、三大都市圏かつ金額が1億円以下の上記のような物件であれば、買い手は現れるため不動産価格の大きな下落はないと想定しています。


他の物件ではどうでしょうか。


■1棟RC造物件(三大都市圏、他政令指定都市、メガバンク営業エリア)

立地の良い都市部の物件(RC造中心)は、富裕層の税金対策・資産運用先として未だに金融機関も積極融資をしておりますので、多少の価格調整はありそうですが、大きく値段が下がる見通しはなさそうです。
(この数週間で、都銀・地銀・信金信組の上層部の方々と面会をして情報収集しましたが、そういうスタンスです。サラリーマンの方にはかなり厳し目でした)

積算評価重視か、収益還元評価重視かは金融機関によるのであまり気にしなくてよいです。(未だに積算重視の傾向はありますが)



■1棟RC造物件(地方)

以前であれば、●●●スキームで首都圏の不動産業者が買取りしていたので動いたのですが、融資が止まっている以上、金額は弱含みです。



■新築木造アパート

ここ最近ブームでもあった、新築木造アパートについてですが、これは一部企業が金融機関との間でパッケージ商品を作り、他の金融機関では融資が付きにくい属性の方にも融資をつけて売買・建築を行っていましたが、それも終息しそうです。

それでもサラリーマン向けにアパートローンを展開する金融機関はいまだに融資を出すため、1億円前後の物件は価格変調はなさそうです。

※金利が2%台ですのできちんと事業収支を組まなければなりません。恣意的に実態の利回りより高く見せる業者が多いので注意必要。



いくつか紹介いたしましたが、まとめると従来サラリーマン向けに動いていた物件は価格が下がる一方、立地の良い物件は不動産投資先として金融機関も融資を出すため価格はそれほど変化はないという事です。


次回に続きます。
本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明



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