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収益不動産・建築業界の行く末 ①

2018年09月15日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


先月31日の話ですが、全社員向けに第7期の経営方針について発表を行いました。

またその後は、会社内のリフレッシュルームにて、第6期の打ち上げを行いました。(例年は飲食店で行うのですが、今年はオフィス移転により新設したリフレッシュルームを有効活用しました)

打ち上げでは、様々なイベントも行い大いに盛り上がりましたし、来期(今期)に向けて社員のベクトルを一つにすることが出来たと思います。















当社では創業以来、期末に今期の振り返りと来期以降の方針について全社員に発表を私自ら行っています。

それは会社の方針を理解したうえで仕事に取り組むことで良い仕事が出来るからです。


日々の業務が作業にならないように、それぞれの社員の仕事が会社全体の中でどういう位置づけなのか、どう貢献できているのか理解してもらうためです。


今期はいろんな意味で今後の事業展開上、とても重要な一年となります。


ここ最近は当社が属するこの収益物件に関連する業界(不動産投資・賃貸経営に関連する 不動産業界・建設業界、金融機関)が、大企業も含めて世間をにぎわしています。(マイナスの意味で)


この業界いる私としては、業界にネガティブなイメージがつくのは残念でなりません。


この業界にはびこる顧客軽視の利益至上主義ではなく、顧客第一主義を追求し、当社が業界に革命を起こすべく事業に邁進してまいります。


お陰様で、今期も増収増益のめどが立っています。(仕込みと販売見込みはめどが立っています)

これはとにかく頭と体に汗をかき、良い利回りの物件を顧客に提供できる体制を創業時から構築してきたらかにほかなりません。

良い利回りの物件を良い融資で提供できる体制が当社にはあります。


一般的属性のサラリーマンの方は金利2%前後で長期融資、属性が一定以上の方は金利1%前後かそれ以下での長期融資、多くがフルローンで可能です。

もちろん、今世間でにぎわしているような手法で融資を引くわけではありません笑

マーケットインした賃料で厳格に利回り計算をして、金融機関が利用する賃料データベースおよびストレスに対し、十分耐えられる想定で販売価格を決めているので普通にフルローンが出るわけです。


一人でも多くの方に喜んでいただける仕事をこれからも行ってまいりますのでどうぞご期待ください。



さて、本題です。

本日は冒頭の話を受けて、「収益不動産・建築業界の行く末」についてです。


この最近、収益不動産に関わる業界(宅建業・建設業)で様々なことが起こっています。


・シェアハウス問題

・金融機関へのエビデンス改ざん問題

などなど枚挙にいとまがありません。


この業界に身を置く身としては、なんとも複雑な気持ちになります。


正直なところ、日々事業し、かつ経営者として、同業他社の動き・状況、金融機関の内情などは、ある程度の鮮度・正確性をもって私の耳には入っていますので、今回の様々な出来事についてはあまり驚きはありません。


業界内でまかり通っていたことが、公に出たことで、今後業界内にある種の変革が起こる期待感がありますので、私としては大歓迎です。


今後の全体的な流れは次の通りとなると予想しています。


1.金融機関による姿勢の変化

2.不動産価格の変化

3.プレーヤーの変化


まずすぐに起こりうることとしては

1.金融機関による姿勢の変化

です。

もっといえば、融資の厳格化です。


もっと具体に言えば、

・融資対象属性の厳格化

・金融資産、資金使途確認の厳格化

です。


融資対象属性の厳格化についてですが、今後平均的なサラリーマンの方々は一部アパートローン以外の融資は相当厳しくなる流れとなると想定されます。

元来、少し前(10~15年程度)までは、サラリーマンの方が融資を受けて不動産投資・賃貸経営をすることは不可能でした。

例外は、金融資産(現金、有価証券、土地)を持っていた方です。

それが大手金融機関によるパッケージ型アパートローンの提供に端を発し、他の金融機関も追従し、現政権による金融政策によるカネ余り、相続税制の改正などの要因が重なり不動産向け融資が急速に伸びたのがこの数年でした。

ここにきて、それが元に戻る流れとなるという事です。

サラリーマンの方で金融資産がある方や、経営者・医師・地主などの富裕層の方々はあまり影響はありません。


金融資産、資金使途確認の厳格化については、エビデンスの原本確認or 一部預金を一次的に口座に移す等、本当に現預金・有価証券があるかどうかの確認をしてくるという事です。

当社でもこれまで何百棟と取引していますが、自己資金の確認で上記のように厳格に行っているところは、それほど多くないと感じています。
それが厳格化されることで、最近取りざたされているエビデンス改ざんは出来なくなります。

また資金使途確認については、二重売買契約により取引価格を動かしていないかを、確認してくるという事です。

確認の仕方としては、融資実行後の確定申告・決算書の提出が現実的です。
簿価+減価償却金額が取引価格と比べて合理性があるかどうかの確認となります。(これを改ざんする輩もいるようですが)


既に一部地域では融資の引き締めが起こっていますが、今後より厳しく、広範囲に影響が及んでくること必至です。

その後の変化はどうなるのでしょうか。

次回に続きます。


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明



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