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不動産投資のデメリット③【取引コストとそのコントロールの重要性】

2013年07月12日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


埼玉での生活も残り18日となりました。

日々の業務・引き継ぎに加え、会社立ち上げ準備、引っ越し準備などかなり忙しくさせてもらってます。

でも忙しいくらいが丁度いいので、この状況を楽しんでいます。

8月1日からは大阪に2年ぶりに戻りますので、今から楽しみです。


さて、シリーズで書かせていただいている「不動産投資のデメリット」のつづきをご紹介してまいります。

前回の記事はこちら

【不動産投資のデメリット】
3.取引コストが高い


世の様々な投資全般的にいえることですが、取引をする際には必ず取引コストが発生します。

例えば株式であれば、証券会社に対する手数料などです。
近年はインターネット取引がメジャーとなり、手数料は格安となっています。


対し、収益不動産の取引時にかかるコスト高く、株式のように短期に売買できるものではありません。

取引時にかかるコストは以下の通りです。



■不動産取引時の諸費用

【購入・売却共通】
・仲介手数料:物件価格の3%+6万 (税抜)が上限
・登録免許税:所有権移転登記、抵当権設定・抹消登記
・司法書士報酬  
・印紙税:売買契約書・金銭消費貸借契約書・領収書
・銀行手数料:金融機関によってばらつきあり

【購入時】
・不動産取得税:取引後、3~6か月後、納付する必要あり
・火災保険料:融資を利用する場合は必須、地震保険も

【売却時】
・不動産譲渡税:保有期間により短期譲渡39%、長期譲渡20%となる
・銀行手数料:一括返済手数料、固定金利選択時違約金など


かなりざっくりした考え方ですと、諸費用金額は

購入時:売買価格の約7%
売却時:売買価格の約4% (譲渡税除く)

となります。


(※物件の種類、地域によってかなり異なりますで、簡易的な目安としてください。)

 

このように、無視できない金額となることがお分かりいただけたと思います。


一番大きいコストだと感じるのは、売却時の不動産譲渡税です。


実は最近保有物件を1棟売却したのですが、試算してみると、税金を数百万単位で支払わなければなりません。(納付は来年の確定申告時です。)


これらのコストは、不動産投資において、収支にしっかりとおりこんんでいかないと、売却し最終利益を確定させた際に、思ったより手残りが少ないということになりかねません。

実際、想定以上のコスト(特に税金)がかかり、ほとんどお金が残らなかったという声はよくお聞きします。


再三の繰り返しになりますが、物件購入時に、取引コストまでをおりこみ、出口(売却)まで考慮したシミュレーションをすることが大切です。

初期設定が大切ということです。


そのためには、良きパートナーを見つけ、利益の残る設定の提案を受けることが不動産投資における成功するためのポイントとなります。

 

次回以降も不動産投資のデメリットについて続けてまいります


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明

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