社長ブログ
〜積小為大〜

都心部の新築1棟RC造狭小物件への投資考察

2022年05月14日

不動産投資

大和財託の藤原です。

ゴールデンウィークも早々と過ぎ去り、暑さが日に日に増してきました。

世の中には五月病ならぬものがあるようですが、私と当社には一切無縁です。

資産運用ビジネスをやっているのですから、お客様に「社員が五月病でやる気が出ていないようなので、投資パフォーマンス悪くなっても許してくださいね」と通じるわけがない。

いかなる状況下でもプロとして期待されているレベル以上の仕事をマインド面含めてコントロールし実行していく組織でありたいと思っています。

本題です。

都心部の新築1棟RC造狭小物件への投資考察

についてです。

いわゆるアベノミクス以降の不動産投資ブームでは、いくつかの不動産投資法が出ては消えていきました。

高積算・地方中古1棟RC造物件への投資
某地方銀行によるフルローン・オーバーローン投資
築古戸建物件への投資
その他

※新築・中古ワンルームマンション投資はいつの時代でも存続しています。

そのなかで数年前から一部で注目されている投資法が東京都心部での新築1棟RC造物件投資です。

具体的には、自ら土地を探しそこに新築RC造マンションを建てる、というものです。

もっと具体的に言えば、壁式RC造にて地下1階から最大5階建、間取りは15-17平米程度の単身者向け狭小プラン、というのがほとんどです。

数年前であればこれを表面利回り6-7%で仕上げて、相続税対策で物件を購入する層へ即転売したり、数年もって売却する、ということが場合によっては可能だったのですが、最近は再現性・継続性が厳しくなっています。

今後この投資は終わると思います。

終焉を迎える理由は以下の通りです。

・建築コストが上昇し今後も下がる兆しがほぼない（世界的資源高、円安、職人不足）
・机上で目指す利回り、収支にするためには狭小間取りにせざるを得ず、相場以上の高い賃料想定の狭小物件が大量供給
・広さより立地重視の一部の層には借り手がいるが、大多数の層には選ばれない（賃料を大幅に下げれば入居付け可だが）
・現状、こういった物件は空室在庫が積みあがっており春の繁忙期をもってしても埋まらなかった物件が多い
・フリーレントや広告料を4,5か月出し、いまだに事業計画通りの賃料で募集している物件も多いが当然決まらない

なお、この投資を志向する方々は転売前提の人が多いようですが、その場合は宅地建物取引業者の免許がないと法令違反で逮捕されるリスクがあります。
※実際に逮捕されたという話は聞いたことがないですが、宅建業がない短期転売は法律的にはアウトだということは理解したほうが良いです。

先般、実際の様子を確認をするために、こういった物件を複数実査しに行ったのですが、無理やり収支を合わせるために相当厳しい企画をしているものばかりでした。

・間取りプランが平均16平米程度で変形間取りも
・高さ規制を回避するために半地下になっているが排水勾配が途中からフラットで危うい
・断熱処理が一切なされていない、地階は特に湿気が発生しやすいが当然なし（狭小土地なので内廊下なので尚更）
　※300平米以下なので法的にはしなくてもOKではあるが、普通は施工する
・廊下幅もぎりぎりで部屋によっては玄関扉が全開しない
・オール電化で電気温水器が露出されたまま

などなど細かいところ含めると多数ありました。

こういった物件が長期にわたる賃貸経営に耐えられるとは到底思えません。

即転売という前提で、無理やり入居者を入れて転売できれば、次の所有者がどうなろうと関係ないと言われればそうかもしれませんが、それが社会的に良いことなのかどうかと問われれば、どうでしょうか。やっていることは悪徳不動産業者と同じです。

保有するにしても、上記のような状況ですので入居付けに苦戦し、賃料を下げざるを得ません。

事業計画上の利回りを大きく下回る状態になり、キャッシュフローは当然出ませんし、空室発生によってはマイナスになります。
※こういった投資をする際には、自己資金20-30%は必ず求められますが、その自己資金比率でもキャッシュフローは出ませんし、売却しない限りその資金は寝たままです。

このように、数年前のボーナスタイムであれば競合も少なく、建築コストも安価だったので投資として成り立ちましたが、現在は完全なレッドオーシャンで継続性・再現性が極めて低くなった投資法と言えると考えます。

当社でも数は少ないですが土地から新築RC造物件を都心部でやっていますが、間取りは広く確保し、住宅性能も長期賃貸経営に耐えられる仕様にしています。
RC造の物件に関しては、ほとんどが土地オーナー向けの土地活用として建築請負しているのが実情です。

ちなみに、このような状況でも安値で建築を請け負う建設会社をまれに見かけますが、よく計画倒産して着手金・中間金を持ち逃げしているケースも多発していますので、我々プロの不動産業者のように与信管理をしっかりして相当の資力をもってして取り組まなければリスクが極めて高い不動産投資法であるとも言えます。

不動産投資にはその時期時期でブームが発生しますが、継続性・再現性があるかどうか、事業サイクル的に今どの位置なのか、を見極め慎重に行うことをお勧めします。

本日は以上です。

大和財託株式会社
藤原　正明

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