入居者募集活動(リーシングマネジメント)

当社の年間平均入居率は98%を超えます。(関西圏の平均入居率は80.8%です。)
なぜ当社はこれほど高い入居率を実現できるのでしょうか。ポイントは3つございます。

  1. 1.圧倒的な幅広い募集活動
  2. 2.賃貸営業担当者が案内しやすい条件づくり
  3. 3.入居者に選んでもらえる部屋づくり

1.圧倒的な幅広い募集活動

従来の仲介店舗と当社の仲介店舗の比較

当社では、物件近くの駅前に賃貸仲介店舗を構えて入居者を募集する一般的な方法をとっていません。この一般的な管理・募集方法は部屋が不足していた時代の方法で、現在のように人口減少・需給バランスが崩れた状態では、空室を埋めることは難しくなります。
なぜなら、その店舗に来店された方、またはその店舗のインターネット広告を見た方だけが、空室情報に目を触れるからです。

では、当社はどのようにして入居者を募集しているか。それは、あえて店舗を構えずに、物件が存在するエリアを含めた関西圏全ての賃貸仲介店舗に幅広く入居者募集をかける体制を構築しています。

最大の特徴は、賃貸仲介店舗を持たず管理に徹しているということです。

こうすることで、中立的な立場で数多くの店舗に幅広く募集をお願いすることができ、結果申し込みがどんどん入るフローができております。
当社が賃貸仲介店舗を持ってしまうと、そのエリアで他の賃貸仲介店舗と競合関係(入居検討者の奪い合い)となってしまい、入居者募集の協力をしていただけなくなります。管理に徹することで、賃貸仲介店舗側からは当社は大規模なオーナーとして見られるため、規模の利益が働き入居者募集上有利に働きます。

また、各賃貸仲介店舗に情報を行きわたらせるため、当社では様々な手法をもって活動を行います。その一部をご紹介いたします。

インターネット
(レインズ、アットホーム)
毎日更新することで、賃貸営業担当者が空室検索をする際には常に上位表示されます。
FAX、メールDM
週2回、空室一覧と物件資料を一斉送信しています。ただ配信するだけではなく、
週ごとにテーマを決め特集を組んで定期的に読んでいただけるよう工夫をしています。
電話フォロー
各エリアの有力仲介店舗・賃貸営業担当者に電話をかけ、入居者募集依頼をかけます。
また、条件変更やキャンペーンなどの変更があった際もタイムリーに情報提供しています。
直接訪問
当社の担当者が毎日50件以上、直接仲介店舗に訪問し物件をPRしています。直接訪
問し現場の生の声を聴くことで、物件の問題点を洗い出し、今後の募集活動に反映させ
ています。また、訪問することにより、各賃貸営業担当者と密な人間関係も築くことが
でき、当社の管理物件を優先的にご紹介いただけるようになっています。

2.賃貸営業担当者が案内しやすい条件づくり

新居を探される方々にとって、部屋を探すということはそれほど多く経験するものではありません。
(人生のうちで引越しする回数は6回が平均と言われています)よって、新居を探す際には経験豊富な専門家の意見を参考にする傾向が強くなります。そして身近な専門家といえば、日々入居検討者とやり取りしている賃貸営業担当者となります。
すなわち、空室を埋めるためには賃貸営業担当者から部屋の推薦をしてもらうことが非常に大切ということがご理解いただけると思います。

当社では、賃貸営業担当者との信頼関係構築に重きを置いています。先にご紹介させていただいた店舗への直接訪問のほかに、次のような取り組みによって、営業担当者が優先して当社管理物件を案内したいと思ってもらえる体制を敷いています。

広告料を全額、スピーディに支払う
1契約あたりの売上げが多くなるため、当社の管理物件を優先的に紹介してもらえるようになっています。現在の賃貸仲介業界では、入居者が支払う仲介手数料のほかに、オーナー様が別途広告料という名の報酬を支払うのが一般的になっています。
通常、管理会社に管理を委託している場合、広告料の一部は管理会社の報酬として支払われ、空室を決めてくれた仲介店舗には一部が行き渡ります。しかし、それでは仲介店舗または賃貸営業担当者としては1契約あたりの売上が最大化しないため、優先して空室を案内してもらえない可能性があります。

そこで当社では、オーナー様が支払う広告料はすべて仲介店舗に渡しています。こうすることで、1契約あたりの売上が多くなるため、当社の管理物件を優先的に紹介してもらえるようになっています。
また広告料の支払いについては、契約いただいた同月末までに当社から立て替えて支払うことで、営業ノルマに追われている賃貸営業担当者に少しでも助けになるようにしています。
すぐに当社担当者と連絡が付く
賃貸営業担当者は管理会社とすぐに連絡が取れる状態を望みます。なぜなら入居検討者に空室を案内したり最後の条件を詰めたりとした営業の最前線では、その場その場の交渉が大切になり、質問事項や条件交渉ですぐに管理会社から回答がもらえないと、目の前の入居検討者(見込み客)を失ってしまうからです。
当社では、物件資料に担当者の名前・携帯番号を記載し、どんな時でも電話に対応できるようにしています。
写真を多く載せた物件資料、写真データ提供
入居検討者はインターネットで新居を探すことが多くなっています。その時に大切になるのが、住んでみたい・見てみたいと思ってもらえるような綺麗な部屋の写真です。写真の良し悪しで最初の印象が決まってしまいます。
当社では広角レンズを利用して、部屋が広く見えるように撮影した写真を最適に画像加工し、物件資料に載せています。それだけにとどまらず、賃貸仲介店舗がインターネットに掲載しやすいように空室の写真データを提供し、手を煩わせないように工夫しています。

3.入居者に選んでもらえる部屋づくり

いくら賃貸営業担当者から強力な推薦があったとしても、最終的に部屋を決めるのは入居者の方です。よって、入居検討者から選んでいただける部屋づくりが必要になります。ただし、リフォーム費用を多くかければ良いというものではありません。費用対効果を考慮しつつ、最大限魅力的な部屋に仕上げることが賃貸経営の利益を最大化するために必要なことです。

費用対効果が高いものを優先してリフォーム

当社では、入居検討者が何に重きを置いて新居探しをするのかを常に研究しています。そして、その中で費用対効果が高いものを優先してリフォームに活かしています。
例えば、コストが変わらず費用対効果が高いものとして「色」があります。色の組み合わせを適切にすることで古さを感じさせない部屋づくりをすることができます。当社では、専属のカラーコーディネーター指導のもと、床や壁紙の色の組み合わせをパターン化し、各部屋のターゲットにあった色を選定し施工しています。
こういった取り組みのおかげで、常に選ばれる部屋を提供することができています。

当社のリフォームについて詳しく知る