各種リフォーム(コンストラクションマネジメント)

当社のリフォームに対する考えは、リフォーム=投資ということです。
投資である以上、常にリフォーム費用に対する効果(リターン)がどの程度あるかを検討したうえで工事に着手する必要があります。
まちがっても、ただ綺麗になるからという理由だけで高額のリフォーム費用をかけてはいけません。

原状回復工事

入居者様が退去した後の一般的な原状回復工事は、次に入居される方が快適に生活できるレベルは当然に確保したうえで、工事範囲は必要最低限に抑えるということが大前提です。当社では、費用対効果を高めるために、コストのかからない「色」にこだわって原状回復工事を行っています。具体的には、クロス・床・キッチン面材などの色を、入居者に人気のある組み合わせで揃えるというものです。こうすることで、同じ工事費用であっても「選ばれる部屋」に仕上げることができます。

バリューアップ・リノベーション工事

築年数が経過し部屋の競争力が無くなり、空室が長期化している物件のリフォームを考える際には、次の選択肢があります。

  1. 1原状回復工事程度で済ませ、必要であれば家賃を下げて空室を埋めていく
  2. 2バリューアップ・リノベーション工事を行い、家賃を下げずに可能であれば家賃を上げて空室を埋めていく

どちらの方法を採用するかは、リフォームの投資利回りによって判断します。
投下した費用に対するリターンが、物件本来の利回り以上であるかどうかということです。

具体例この場合、どちらを選択すればよいのでしょうか。

  1. 1.原状回復工事の場合
  2. 2.バリューアップ・リノベーション工事の場合

②を採用した場合の投資利回りを考えてみます。

リフォーム投資利回り=年間家賃差額÷工事費用差額

=(6万円-5万円)×12か月 ÷ (100万円-20万円)
= 12万円 ÷ 80万円
= 15%

この物件を購入(建築)した当初の物件利回りが15%以下であれば、②のバリューアップ・リノベーション工事を行ったほうが全体としての投資パフォーマンスが上がるということになります。

このように、空室が長期化しているからという理由だけで、高額なリフォームをご提案することはいたしません。当社は常にオーナー様の賃貸経営における利益最大化実現のために、どうすべきかを考えております。
オーナー様によっては、いくら投資パフォーマンスが上がるからと分かっていたとしても、高額なリフォームを行うことについてはお悩みになられるかもしれません。そのようなオーナー様のために、当社ではリフォームいただいた部屋を当社で借上げ家賃保証する、満室借上げプランをご用意しております。

プランの詳細はこちら

大規模修繕工事

賃貸経営上、避けて通れないのが大規模修繕工事です。10年から20年程度の間隔で必ず行わなければならない工事です。

大規模修繕工事の例
外壁塗装工事、屋根・屋上防水工事、エレベータ改修工事、給排水管改修工事 など

そして、大規模修繕工事のコストコントロールの成否が、賃貸経営の成否に直結します。
なぜなら、大規模修繕工事は、数百万円から数千万円単位の費用がかかります。いくらこれまで順調に経営できていたとしても、一回の大規模修繕工事で失敗してしまうと、これまでの利益がすべて無くなってしまうことになりかねません。

しかし、実際に大規模修繕工事を行おうとしても、どのリフォーム会社に依頼すればよいかで悩まれるオーナー様が多いです。見積金額は会社によってバラバラですし、工事の質については実際に工事をするまではわかりません。信用してお願いした工事会社が悪徳業者だった場合、多額のお金を捨てるようなもので、賃貸経営上大きなリスクとなります。

当社は京阪神エリアを中心に多数の物件を管理し、また自社でも物件を保有しており、各地域の信頼のできる工事会社とつながりがあります。
一見のお客様の場合価格の大幅な交渉は難しいですが、当社では毎月大規模修繕工事を発注していますので、大量発注による業者価格にてオーナー様に工事を提供することができます。

実際の工事では、建築家・デザイナーによるカラーシミュレーションを行い、築年数が経過した物件であっても新築に見間違えるくらいのデザイナーズ仕様の外観に仕上げます。 当社施工事例